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青山 弘幸

不動産売買一筋30年

青山 弘幸 あおやま ひろゆき

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事例・コラム

2016/03/07 10:22

住まなくなった親の家(生前処分)(1)

永年大切に住まわれてきた、いわゆる実家。さまざまな理由で空家になる時が訪れます。
・一人暮らしの母が施設に入所にて空家になった。
・息子の近くへ転居することになった。(同居を始めた) 等

その空家は、親族は誰も住む気は無い。人に貸すにも改装・解体等の費用が必要。
売却を優先して考えるが、親が生きているうちは・・・・ 放置⇒空家問題

※相続税の視点だけで考えますと、相続人は不動産として相続をした方が、相続税評価額が少ない
ため、相続が発生するまで売却せずにしておく方もお見えかと思われます。
但し、相続後に売却した場合は、相続人は不動産売却における譲渡所得税を支払う必要が発生します。

●生前に売却をした場合は、譲渡所得税は無税または軽減される特例があります。
『居住用財産の3000万円特別控除』  ※この特例を知らない方が非常に多いです! 

《例》両親が昭和48年に土地・建物を購入(土地800万・建物1200万)
   現在の売却価格は土地(更地渡し)にて、3800万とします。(築後42年経過)
 上記の場合、建物の取得価格は減価償却され、建物取得価格は0になります。よって、
 800万で取得した不動産が3800万で譲渡され、単純に3000万円の譲渡益が発生します。
 ※【この譲渡益が最高3000万まで控除できる=無税!】という特例です!

上記特例にはいくつかの要件があります。その中で主たる要件は下記2点
(1)土地・建物の名義人が、自ら主たる自宅として住んでいたこと。
(2)住まなくなった日から、3年後の年末までに売却した場合。

※重要【空家になって、3年後の年末を過ぎると、この特例は受けることができません!】
それを経過して売却した場合の譲渡所得税率は譲渡益の20%。本件の場合は600万円となるのです。

「終活」=自らが生前のうち(元気なうち)に、相続人に迷惑をかけないよう生前整理を行い遺言書の作成等をしておく事。

住まなくなった親の家の処分は、親が意思能力・判断能力があるうちでないと、売買契約が締結できません。
※施設や子供と同居し、住まなくなった家を売却するのであれば、親族で良く相談し、
                       先送りせず動き始めた方が良いと言うことです。