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青山 弘幸

不動産売買一筋30年

青山 弘幸 あおやま ひろゆき

ホームパートナーズ株式会社

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お答えした質問

不動産の売買

土地を売りたいのですが、不動産会社に何件か査定見積もりを頼んだ場合その中の一件に絞らないと駄目なんでしょうか?2~3件に頼むのは駄目なんでしょうか?

投稿日時:2019/04/11 10:14

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不動産売却

不動産売却の依頼時には、媒介契約を不動産会社と締結します。

その媒介契約は大きく分けて、一社のみに依頼する「専属・専任媒介契約」と、複数社に依頼する「一般媒介契約」があります。

複数社に依頼を希望の場合は、それぞれの不動産会社と一般媒介契約を締結し、売却の依頼をして下さい。

2019/04/16 14:09

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老朽家屋と土地

現在居住している老朽家屋と土地をどうすればでしょうか。実家に入る為、悩んでいます。

投稿日時:2018/12/03 14:39

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老朽家屋と土地

老朽化しているのであれば、貸す場合はリフォーム等費用が必要になります。
駐車場にする場合は解体費用が必要です。

現実的に売却可能であれば、上記費用が不要な売却も良いかと思われます。
お住まいになっていたご自宅の売却は、税制優遇もあります。

2018/12/07 09:51

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土地の売却

土地を売却したいのですが、現在家が建っています。この家を取り壊してから売却した方が良いのか、このまま売却した方が良いのか、税金などいろんなめんから教えてください。 また、取り壊して登記だけ残しておいたらどうでしょうか。

投稿日時:2018/08/02 11:56

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土地の売却

ご質問から建物は老朽化しているという前提でお答えします。

通常、売却前に先行して建物を解体する方は少ないです。
もちろん、先行して解体しておく方が、土地の印象は良くなります。

しかしながら、解体費用も決して安くは無いことから、現状で売り出しを開始し、具体的な買手が見つかり、売買契約が成立し手付金を受領してから、売主は引渡し期日までに建物を解体するケースがほとんどです。場合によっては、現状売買で買主(不動産業者の場合)が解体する場合も良くあります。

(税金面)建物を解体すると、翌年から土地の固定資産税が最大6倍にまで上がります。
また、その対象が売主の主たる居住の家の場合で、居住用財産の3000万控除が使える場合は、解体後1年以内に売却をしなければ、その控除が適用されないので注意が必要です。

最後に、解体して登記を残しておけば固定資産税が上がらないのではとお考えですが、役所の固定資産税課は、実態調査をこまめに行っているので、登記を残しても大丈夫とは言えない
です。

2018/08/03 15:14

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不動産取引契約解除時の手付金と諸費用について

先般土地建物を売却契約。現地の測量も終り買主が土地に分譲住宅建設のため建築許可を役所に申請し、その後申請不可になりました。この場合先に受け取った手付金は返却しなけらばいけないのか(契約書の特約事項には不認可の場合は契約の無効手付金の返却の記載があります)また、双方とも認可を前提に進めており測量の費用と家屋家財道具の整理等罹った費用は買主の請求できるのか教えて下さい。

投稿日時:2018/07/30 10:59

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契約解除

契約書の特約条項に、「引渡しまでに建築許可が受けられない場合は白紙解除とする。」旨が入っているならば、本契約は白紙解除(手付金返金・仲介手数料支払不要)となります。
残念ながら測量代等の請求を買主にはできないと思います。
なぜ、建築確認申請が下りなかったのかは説明を受けましたか?
万一、仲介会社の調査ミスが原因であれば、売買契約の白紙解除は免れませんが、費用請求等の要望をしてみてはと思います。または、再度販売する際の仲介手数料の減額などを要求してみてはいかがでしょう。
(基本的には仲介会社も分譲会社も、契約時には建築確認は問題ないと進めているはずです)

2018/08/02 14:58

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相続後の固定資産税について

現在、私と妻が居住する家と土地をそれぞれ、妻に家を、他所に在住する娘に土地を相続させるとしたとき、次の2点について教えてください。
1.この家に居住していない娘が土地を相続すると、土地の固定資産税は現在より増加しますか。
2.妻が娘に代わって固定資産税を毎年支払うことにしたとき、どんなことに注意が必要ですか。

投稿日時:2018/07/23 15:13

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固定資産税

質問1.居住用の建物が存する土地は、誰が居住していても土地の固定資産税は増加はしません。
質問2.土地の固定資産税の納税管理者を奥様にしておくこともできます。(通知が奥様に届き、奥様が支払い)
    ※納税管理人選任申告書を所在の市町村固定資産税課に提出が必要です。

土地をお嬢様へ相続させる目的は判りませんが、売却等発生する場合は、土地も奥様へ相続して土地建物の両方を奥様名義にされておくことも得策です。
相続税の関係と将来どうするかによって、慎重に相続名義人は決めておくと良いです。

2018/07/23 15:14

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古家屋の修理すべきか住み替えた方がよいか

築50数年余の家に1人住まいです、先日の雨で、雨漏りがして、業者に見積もり依頼したら、数百万余りでした
75歳の私には庭の草取りも負担になり、住み替えも考えるようになりました。
身体の動く元気なうちにと最近悩んでおります。

投稿日時:2018/03/29 10:45

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古家屋からの住み替え

詳しいご事情がわからず、具体的にはお答えし難いですが、私の経験上からのお話です。

ご年配の方が、老朽化したご自宅をご売却され、利便性の良いマンションへ住み替えをされる方は多くおみえです。

雨漏りも修復もありますが、耐震(地震)の問題からも住み替えをお考えになられても良いかと思います。ご家族や身近の方の同意やご協力が得られるのであれば、実行し易いですね。

現在のご自宅は先行して解体する必要も無く、一度の引越しで住み替えも可能です。

2018/04/02 10:04

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土地の共有名義について

土地が私と母親の共有名義になっていて、全て私の名義に変えたいのですが、贈与税とかかかるのでしょうか。母親の了承は得ています。

投稿日時:2018/02/19 09:50

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土地贈与

贈与税発生の有無は、贈与対象の土地評価(路線価)次第です。

実務的には司法書士に贈与登記を依頼すると思われますので、事前に計算をしてもらうと良いでしょう。

贈与登記の登録免許税と司法書士への報酬は必要になります。

2018/02/21 12:08

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登記簿の内容について質問

住宅ローンが数年前に完済していますが、登記簿には抵当権設定と記入されたままですこのまま放置しておいてもいいですか、又抵当権設定文字を削除するには如何すればよいでしょうか。削除する費用はどれくらい必要でしょうか。 
よろしくおねがいします。

投稿日時:2018/02/19 09:49

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抵当権抹消登記

住宅ローンを完済をされたのであれば、登記簿の抵当権は消しておくべきです。
抵当権抹消登記の申請を法務局に提出する必要があります。

そのための書類は、借りていた銀行へ再度発行の依頼が必要です。
法務局への申請は、銀行に出入りをしている司法書士へ依頼することも可能ですので、再発行の依頼と同時に司法書士の依頼も銀行に相談されると良いかと思います。

費用は2~3万程度かと思われます。

2018/02/19 09:54

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マンション購入は2020年の前と後どちらがいいのでしょうか?

名古屋市内に今後マンションの購入を考えています。
いま2020年問題が騒がれていますが、マンションを買うのであれば2020年までに買った方がいいのか、2020年以降に買った方がいいのかどちらでしょうか?
東京だけの問題で、東海エリアの場合はあまり関係ないのでしょうか?
あまり知識が無いため教えてください。

投稿日時:2017/12/08 10:10

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マンション購入時期

マンションの購入時期に2020年問題が影響するか?
結論は難しい判断です。

不動産購入は株式投資ではありませんので、必要な時期(家族が満足できる時期)
に購入することが重要ではないでしょうか?
【早く購入=時間を購入】早く満足することは、大切な時間を買うとも言えますね。

2020年以降、仮に価格面では買い求め易くなっても、金利の上昇等、他方面の変動も有り得ます。
これまでの不動産市況の予測も、評論家の予想通りにはなっていません。

納得できる不動産に巡り合えたのであれば、あえて2020年以降に先送りする必要も無いかと感じます。

2017/12/28 14:48

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不動産売却

宜しくお願いします。
土地建物を相続しました。
平成12年建築 離婚後持ち主が26年死亡
平成26年子供3人に相続 23歳20歳17歳

建物を壊して、土地を売りたいのですが、譲渡所得から特別控除として最大3,000万円を差し引くことができるという特例は適応されえますか?

投稿日時:2017/08/24 13:27

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不動産売却特別控除

居住用財産の特別控除は相続を受けた名義人が居住の用に供している必要があります。
(現在は住んでいなくとも、3年前まで住んでいた場合は適用されます)
また、建物を壊す場合は、取り壊してから1年以内に売却する必要があります。

上記2点の該当する場合は、譲渡益(売却価格ー取得価格)が3000万まで控除されます。
もっとも取得価格が現在の売却価格を上回る場合で譲渡益自体が発生しない場合は無税です。

2017/11/20 10:55

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