後東　博 ごとう　ひろし

1.リフォームする
リフォームは不動産業者（管理会社）のアドバイスを受け入れたオーナーが一番多く行う方法です。しかし、コストに対して収益が見込めるかどうか疑問です。リフォームは劣化した箇所を新しくすることを目的とした工事です。

リフォーム費用
工事内容／費用相場
トイレ／20～30万円
キッチン／50～100万円
風呂／60～120万円
外壁塗装／100～200万円
耐震補強／100～200万円

リノベーションとは、老朽アパートに対して、より機能性や価値を高めることを目的とした工事を指します。
リノベーション費用
費用相場／工事内容
100～300万円／対面キッチンへ交換、オ－ル電化、耐震補強　リビングや玄関の回収など
300～500万円／増築など
500～1000万円以上／二世帯住宅、スケルトンリノベーションなど

このようにリフォームは数百万円～1,000万円、リノベ―ションは1,000万円単位で費用がかかります。資金計画を策定すると、利回りが大幅に低下し赤字になることもあります。その上、リフォームしてから10年後には再び同じ問題が生じます。そして、老朽アパートの最後の難関として、入居者の立退き交渉とその費用問題、建物解体費用問題を解決しなければなりません。
このようなリフォームは、結局、老朽アパートという「負動産」の延命治療にしかならないことがよくあります。減価償却の期限、収支計算、相続対策などを考えれば容易に理解できます。リフォームはあまりお勧めできません。