後東　博 ごとう　ひろし

2.建替える
老朽アパートを建て替える以前の問題として、入居者の立退き交渉とその費用問題があります。しかも、法律で立退き交渉は不動産業者に依頼できないので、オーナーが自分でやらなければなりません。その上、建て替えには、規模にもよりますが、次のような多額の費用がかかります。
(1)入居者立退き交渉費用（数百万円～数千万円）
(2)アパートにオーナーが住んでいる場合には、仮住まい費用（数百万円）
(3)建替え工事期間中の家賃相当額の補填費用（数百万円）
(4)建築費用（数千万円～1億円以上）
(5)老朽アパート解体費用（数百万円）
オーナーや相続人が入居者との立退き交渉が必要になるため、トラブルに発展することも考えられます。さらに、老朽アパートは現在の立地に合わないことが多く、現在の周辺地域の市場調査をして立地条件に適した方法を考える必要があります。現実的に時間と資金を考えるとあまりお勧めできません。
実際に多くの老朽アパート・マンションなどにアドバイスしてきた筆者（後東）の経験からすると、次のようなことが言えます。
(1)オーナーは、「いくら立退き交渉費用がかかり、何日の交渉日数がかかるのか」を知らない。
(2)オーナーは、「入居者の立退き交渉をオーナー自身がやらなければならないこと」を知らない。
(3)オーナーは、「不動産会社（サブリース会社）に立退き交渉を依頼できる」と勘違いしている。
(4)オーナーは、「金融機関が入居者の立退き交渉費用を融資することが一切ないこと」を知らない。