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青山 弘幸

不動産売買一筋32年

青山 弘幸 あおやま ひろゆき

ホームパートナーズ株式会社

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お答えした質問

住宅ローン持ち分について

夫の年収370万、妻の年収1010万で、土地2500万、建物2500万、その他費用600万で、5600万の住宅ローンを組み、年収がおよそ2対5の割合のため、7分の2、7分の5の持ち分、1600万と4000万のペアローンで事前審査をして通過したところです。国税庁のHP等を見て持ち分の割合が違うと贈与税がかかるということでこのような持ち分にしたのですが、年収に差があっても持ち分を2分の1ずつにすることはできるのでしょうか?住宅ローン減税やすまい給付金を最大限利用できるような持ち分を知りたいです。どうぞよろしくお願いいたします。

投稿日時:2021/06/30 16:32

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所有権持分

ご年収の割合では無く、持分を2分の1にする希望がある場合は、金融機関にも確認が必要になるかと思います。
(全額融資につき、年収割合の持ち分設定を求められる金融機関もあるかと思われます)

但し、住宅ローン控除はあくまでも納税する所得税の還付となりますので、最大控除額40万円(認定住宅の場合は
50万円)が控除されるよう、昨年の源泉徴収票記載の所得税額を確認して持分を決める必要があります。
すまい給付金は年収上限がある事と、住宅ローン控除の方が大きな額になりことからも、住宅ローン控除の所得税
還付を主に決められると良いかと思います。)

2021/07/06 13:47

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土地の売買について

生前親から土地を贈与で自分の名義に登録しました。この土地を売った場合売れた金額を兄弟で分けなくてはならないでしょうか。

投稿日時:2019/08/20 11:30

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土地の売買について

生前に贈与された不動産・金銭等は、遺産分割の対象になる場合があります。

兄弟が贈与された不動産も含んで、遺産分割を希望されている場合は、売却代金は遺産分割割合にて分ける必要がある場合もあります。

相続税からの一面で生前贈与をされる場合がありますが、遺産分割にそれが含まれることを認識されていない場合が多く、問題にあることが多いと思われます。

「特別受益」というキーワードにて、検索してお調べいただけます。

2019/08/20 11:31

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生前譲渡

夫婦と子供二人の家族です。持ち家が2軒あり共に私名義になっています。
生前に1軒は長男にもう1軒は長女に登記名義変更をしたいのですが
1.贈与税はどれくらいかかるのか?
2.自分の判断で良いのか?(家族の承諾はいるのか?)
を教えてください。

投稿日時:2019/08/20 11:30

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生前贈与

生前に不動産をお子様へ贈与をする。

(1)贈与税の額は?
不動産の場合の贈与額評価額は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額となります。
ご所有不動産の上記金額をお調べの上、税務署または税理士にご相談下さい。
 線価は税務署で、固定資産税評価額は市町村役場の固定資産税課で調べられます。

(2)家族の承諾は必要か?
贈与を受ける相手の承諾は必要です。また贈与税は受取側に課税されます。

生前贈与の目的はなぜでしょう?必ずしも得策とならない場合があります。
生前贈与自体の必要性について、良く専門家とご相談されてはいかがでしょう。

2019/08/20 11:31

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不動産の売買

土地を売りたいのですが、不動産会社に何件か査定見積もりを頼んだ場合その中の一件に絞らないと駄目なんでしょうか?2~3件に頼むのは駄目なんでしょうか?

投稿日時:2019/04/11 10:14

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不動産売却

不動産売却の依頼時には、媒介契約を不動産会社と締結します。

その媒介契約は大きく分けて、一社のみに依頼する「専属・専任媒介契約」と、複数社に依頼する「一般媒介契約」があります。

複数社に依頼を希望の場合は、それぞれの不動産会社と一般媒介契約を締結し、売却の依頼をして下さい。

2019/04/16 14:09

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老朽家屋と土地

現在居住している老朽家屋と土地をどうすればでしょうか。実家に入る為、悩んでいます。

投稿日時:2018/12/03 14:39

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老朽家屋と土地

老朽化しているのであれば、貸す場合はリフォーム等費用が必要になります。
駐車場にする場合は解体費用が必要です。

現実的に売却可能であれば、上記費用が不要な売却も良いかと思われます。
お住まいになっていたご自宅の売却は、税制優遇もあります。

2018/12/07 09:51

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土地の売却

土地を売却したいのですが、現在家が建っています。この家を取り壊してから売却した方が良いのか、このまま売却した方が良いのか、税金などいろんなめんから教えてください。 また、取り壊して登記だけ残しておいたらどうでしょうか。

投稿日時:2018/08/02 11:56

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土地の売却

ご質問から建物は老朽化しているという前提でお答えします。

通常、売却前に先行して建物を解体する方は少ないです。
もちろん、先行して解体しておく方が、土地の印象は良くなります。

しかしながら、解体費用も決して安くは無いことから、現状で売り出しを開始し、具体的な買手が見つかり、売買契約が成立し手付金を受領してから、売主は引渡し期日までに建物を解体するケースがほとんどです。場合によっては、現状売買で買主(不動産業者の場合)が解体する場合も良くあります。

(税金面)建物を解体すると、翌年から土地の固定資産税が最大6倍にまで上がります。
また、その対象が売主の主たる居住の家の場合で、居住用財産の3000万控除が使える場合は、解体後1年以内に売却をしなければ、その控除が適用されないので注意が必要です。

最後に、解体して登記を残しておけば固定資産税が上がらないのではとお考えですが、役所の固定資産税課は、実態調査をこまめに行っているので、登記を残しても大丈夫とは言えない
です。

2018/08/03 15:14

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不動産取引契約解除時の手付金と諸費用について

先般土地建物を売却契約。現地の測量も終り買主が土地に分譲住宅建設のため建築許可を役所に申請し、その後申請不可になりました。この場合先に受け取った手付金は返却しなけらばいけないのか(契約書の特約事項には不認可の場合は契約の無効手付金の返却の記載があります)また、双方とも認可を前提に進めており測量の費用と家屋家財道具の整理等罹った費用は買主の請求できるのか教えて下さい。

投稿日時:2018/07/30 10:59

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契約解除

契約書の特約条項に、「引渡しまでに建築許可が受けられない場合は白紙解除とする。」旨が入っているならば、本契約は白紙解除(手付金返金・仲介手数料支払不要)となります。
残念ながら測量代等の請求を買主にはできないと思います。
なぜ、建築確認申請が下りなかったのかは説明を受けましたか?
万一、仲介会社の調査ミスが原因であれば、売買契約の白紙解除は免れませんが、費用請求等の要望をしてみてはと思います。または、再度販売する際の仲介手数料の減額などを要求してみてはいかがでしょう。
(基本的には仲介会社も分譲会社も、契約時には建築確認は問題ないと進めているはずです)

2018/08/02 14:58

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相続後の固定資産税について

現在、私と妻が居住する家と土地をそれぞれ、妻に家を、他所に在住する娘に土地を相続させるとしたとき、次の2点について教えてください。
1.この家に居住していない娘が土地を相続すると、土地の固定資産税は現在より増加しますか。
2.妻が娘に代わって固定資産税を毎年支払うことにしたとき、どんなことに注意が必要ですか。

投稿日時:2018/07/23 15:13

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固定資産税

質問1.居住用の建物が存する土地は、誰が居住していても土地の固定資産税は増加はしません。
質問2.土地の固定資産税の納税管理者を奥様にしておくこともできます。(通知が奥様に届き、奥様が支払い)
    ※納税管理人選任申告書を所在の市町村固定資産税課に提出が必要です。

土地をお嬢様へ相続させる目的は判りませんが、売却等発生する場合は、土地も奥様へ相続して土地建物の両方を奥様名義にされておくことも得策です。
相続税の関係と将来どうするかによって、慎重に相続名義人は決めておくと良いです。

2018/07/23 15:14

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古家屋の修理すべきか住み替えた方がよいか

築50数年余の家に1人住まいです、先日の雨で、雨漏りがして、業者に見積もり依頼したら、数百万余りでした
75歳の私には庭の草取りも負担になり、住み替えも考えるようになりました。
身体の動く元気なうちにと最近悩んでおります。

投稿日時:2018/03/29 10:45

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古家屋からの住み替え

詳しいご事情がわからず、具体的にはお答えし難いですが、私の経験上からのお話です。

ご年配の方が、老朽化したご自宅をご売却され、利便性の良いマンションへ住み替えをされる方は多くおみえです。

雨漏りも修復もありますが、耐震(地震)の問題からも住み替えをお考えになられても良いかと思います。ご家族や身近の方の同意やご協力が得られるのであれば、実行し易いですね。

現在のご自宅は先行して解体する必要も無く、一度の引越しで住み替えも可能です。

2018/04/02 10:04

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土地の共有名義について

土地が私と母親の共有名義になっていて、全て私の名義に変えたいのですが、贈与税とかかかるのでしょうか。母親の了承は得ています。

投稿日時:2018/02/19 09:50

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土地贈与

贈与税発生の有無は、贈与対象の土地評価(路線価)次第です。

実務的には司法書士に贈与登記を依頼すると思われますので、事前に計算をしてもらうと良いでしょう。

贈与登記の登録免許税と司法書士への報酬は必要になります。

2018/02/21 12:08

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