重永　響太

お答えした質問

相続税

資産が2億とします。
夫婦子供2人の家族で夫が先立つと仮定した場合の相続税。
配偶者控除が16000万円、基礎控除4200万円と保険金控除1500万円を合算すると2億1700万円までは相続税は非課税となるのでしょうか？
資産2億円の場合は全く申告は不要でしょうか？

投稿日時：2025/01/17 10:07

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相続税はかかりませんが、申告が必要

・資産総額：2億円
・家族構成：配偶者1人＋子供2人（合計3人の法定相続人）

・配偶者控除：1億6,000万円
・基礎控除：4,200万円（3人の法定相続人なので 3,000万円 + 600万円 × 3人）
・保険金控除：1,500万円（法定相続人1人あたり500万円 × 3人）

保険金以外の資産2億200万円までが非課税範囲です。

「申告の必要性」
相続税が発生しない場合でも、以下の場合には相続税申告が必要になることがあります：

1.配偶者控除を適用する場合
配偶者控除を利用するためには相続税の申告が必要です。

2.生命保険金などの非課税枠の適用
生命保険金の非課税枠（保険金控除）を適用する場合も申告が必要です。

したがって、資産が2億円の場合、相続税そのものはかかりませんが、
控除の適用を受けるために申告を行う必要があります。

「注意事項」
各相続人が法定相続分ではない割合で相続するなど、具体的な状況によって計算が異なる場合があります。
相続税に詳しい税理士に相談することをおすすめします。
また、不動産評価額の見直しや特例適用の有無なども確認しておくと良いでしょう。

2025/01/20 10:20

不動産売却

事故物件（孤独死 2月他界発見されるまで2ヶ月半かかりました。匂いもなくどこで亡くなったか不明、特殊清掃したかは不明）を相続しました。一般査定は300万円　現状渡しで50万円で買取してくれる業者があります。この金額は妥当でしょうか。見積書依頼しましたが解体するかリフォームするか未定と言われてしまいました

投稿日時：2024/12/23 09:41

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清掃やリフォームをしていないならば妥当ではあるが、詳細を調べて専門家に相談を

結論
エリアや物件の詳細がないと正確な回答ができませんが、一般査定額から事故物件（清掃やリフォームなし）ということを考慮した金額としては妥当と言えます。
複数業者へ見積もりを依頼し、第三者である専門家に見積もり金額が妥当であるか確認しましょう。
手間を省きたければ、50万円んで売却するのも合理的と言えます。

事故物件（特に孤独死の場合）の買取価格に関しては、地域の不動産市場や物件の状況、清掃やリフォームの必要性などによって大きく異なります。ただし、いただいた情報を元に以下の点を考慮して判断する必要があります。

(1)買取価格の妥当性
一般査定額300万円に対して現状渡しで50万円という金額は、事故物件としてのリスク（心理的瑕疵）や清掃・リフォーム・解体費用などを考慮した場合、妥当と判断されることが多いです。
特に孤独死が発生している物件は、心理的影響や市場での評価が低くなりやすいため、買取業者は大幅な値引きを行います。
ただし、特殊清掃が実施済みか不明、かつ物件の状況（匂いの有無、床材や壁材の劣化具合など）が不明な場合、買取価格に影響を与えます。

(2)清掃やリフォームの見積もり
特殊清掃やリフォームの見積もりを第三者（清掃業者やリフォーム業者）に依頼して具体的なコストを把握することをお勧めします。
特殊清掃の相場は10万円～50万円程度（被害の程度による）。
解体費用やフルリフォームの費用は建物の規模や地域によりますが、数百万円になることもあります。

(3)他の買取業者の検討
50万円という提示価格は一つの目安ですが、他の買取業者にも査定を依頼して競合を作ることで、少しでも高値で売却できる可能性があります。
事故物件専門の買取業者は複数存在しますので、比較検討してください。

(4)自分で解体・リフォームして売却する場合
解体して更地として売却すれば心理的瑕疵の影響を減らせる可能性がありますが、解体費用（一般的には100万～300万円程度）がかかります。
リフォームして売却すれば市場価格に近い値段で売れる可能性もありますが、心理的瑕疵が完全に消えるわけではありません。

2024/12/23 12:09

不動産固定資産税額

農地を商用地に変更した場合の固定資産税額はどれほど上がるのか？

投稿日時：2024/10/17 15:03

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「負担調整措置」が適用される場合も考えられるが大幅に上がる可能性あり、詳細な税額は市区町村の税務担当部署に問い合わせを

農地を商用地（宅地や商業用地など）に変更すると、固定資産税は大幅に上がる可能性があります。
理由は、農地は税制上の優遇措置があり、固定資産税の評価額が低く設定されているためです。

「固定資産税の計算方法」
固定資産税は、土地の評価額に対して1.4%（自治体によって異なる場合あり）が課されますが、土地の評価額は用途によって大きく異なります。

1.農地の場合: 税制上の優遇措置により、評価額が非常に低いことが多いです。そのため、税額も比較的低く抑えられます。
2.商用地に変更した場合: 商用地の評価額は、農地よりもはるかに高くなります。評価額が上がることで、固定資産税も比例して増加します。例えば、土地の評価額が農地の10倍になった場合、固定資産税もおおよそ10倍に増加する可能性があります。

※注意点
•課税標準の特例: 商業用地に変更しても、固定資産税の負担を急激に増加させないために、段階的に増額される「負担調整措置」が適用される場合があります。これは土地の評価額が急激に上がった場合でも、固定資産税額が一気に上昇しないようにする制度です。
•都市計画税: 商業地では、都市計画区域内の場合、固定資産税に加えて「都市計画税」も課されることが多いです。これも1.4%程度が一般的です。

具体的な税額を確認するには、市区町村の税務担当部署に問い合わせると、詳細な評価額や税率についての情報を得られます。

2024/10/21 09:57

農地の売却について

親からの相続遺産となり得る農地について、親が存命のうちに売却出来ないか考えています。
太陽光発電の業者からの買い取りのお誘いの封書を頂くこともありますが、二の足を踏んでいます。
失敗、後悔のない売却方法を相談させて頂けると幸いです。

投稿日時：2024/08/26 09:40

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早急に専門家へ相談し、民事信託を視野に入れて慎重に対策を

結論としては、
・税理士に相続発生時の相続財産や税金、農地の価値を見積もってもらう
・民事信託（家族信託）を取り扱っている弁護士に相談

農地は売却する際に法的な制約（転用等が厳格）や税金の問題も多く、注意が必要です。
失敗や後悔を避けるために考慮すべきポイントをいくつかご提案いたします。（結論と重複します）

(1)
親の意向と法的手続き
親御さんが存命である場合、売却する際は親の意思確認が重要です。
遺産相続の問題が絡む場合、親の意向を尊重する形で進めることが望ましいです。
また、農地を売却する際は農地法の制約があるため、売却には行政の許可が必要です。
特に農地を農地以外の用途（太陽光発電など）に転用する場合、さらに手続きが必要になります。

(2)太陽光発電業者へ売却をする際の注意点
チラシでは高価買取と書いているかもしれませんが、話を詰めていくとどうなるかわかりません。
必ず専門家を間に入れて交渉を進めてください。

(3)税金とコストの見積もり
農地を売却する際には、所得税や住民税、場合によっては相続税などの税金がかかります。
また、農地の転用や売却には手続き費用も発生するため、コスト全体を見積もる必要があります。
現段階で、税理士等の専門家への相談を推奨いたします。

(4)専門家への相談
失敗や後悔を避けるためには、税理士や弁護士、または不動産コンサルタントに相談することが非常に有効です。
質問者様のご認識のとおり、相続が発生してからでは遅いです。
早い段階で、民事信託（家族信託）も視野に入れながら弁護士に相談することを推奨いたします。

2024/09/02 14:10

扶養の壁について

現在妊娠中で、9月に出産予定です。
1.2.3月まで教員として働き、妊娠を機に退職。
4月末から6月まで派遣として勤務。その間、6月から派遣会社の社会保険に加入。退職。
現在、7月から夫の扶養申請中。
今の時点で今年の収入が100万近くになります。
しかし、7月から在宅ワークで働く予定なのですが、この場合収入面はどのようにしたらいいのか。
経済状況もあり、できるだけ稼ぎたいと思っています。
また、来年４月から職場復帰予定で実質扶養に入る期間は9ヶ月ほどになります。
どうするのがベストなのかわからいです。

投稿日時：2024/07/08 09:51

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体調最優先、社会保険や税金に気をつけて手取り収入を重視

夫の年収や社会保険加入状況（厚生年金かどうか）にもよります。
今回は、夫が厚生年金被保険者で平均年収程度と仮定して回答します。

「気をつけたいポイント」

1、103万円の壁（所得税）
年間収入が103万円を超えると、所得税が課税されます。
また、段階的に配偶者控除も減ります。
既に今年の年収が100万円近いとのことなので、さほど気にしなくてもいいかと存じます。
所得税・住民税は累進課税なので少ないですし、配偶者特別控除もあるので手取り収入への影響は小さいです。

2、130万円の壁（社会保険）
年間収入が130万円を超えると、夫の社会保険の扶養から外れ、自分で社会保険に加入する必要があります。
社会保険料の負担は非常に大きいです。
年収200万円未満ならば、130万円を超えない方が賢明かと存じます。
たとえ年収200万円だとしても、年収129万円の手取りとさほど変わりません。

また、思わぬ残業等で130万円の壁を超えてしまっても扶養内に留まることができる「年収の壁・支援強化パッケージ」という制度があります。
が、
質問者さまの在宅ワークが自営業なのか事業主がいるのかによって、当制度の対象かがわかります。
厚生労働省のHPに詳細がありますので、ご確認ください。

「具体的なご提案」
1、年収が130万円を超えないように在宅ワークの収入を調整し、夫の扶養のままでいる。

2、教員の給料＋派遣の給料＋在宅ワークの収入が年収300円超ならば扶養を外れて稼ぐ。
（年収200万円程度ならば130万円未満にした方が社会保険料負担がない）

個人的には「1」を推奨します。
夫の年収が高いならば尚更です。

最後に、
お金も重要ですが、母子の体調が最優先です。
ご無理なく、ご心労なく、ご自愛ください。

2024/07/08 13:40

マンションの大規模修繕　修繕積立金について

この度、3回目の大規模修繕を行うことになりました。マンションの全体戸数は、30戸以下の小さめのマンションです。
大規模修繕の業者は、マンション管理委託会社が決めたところ以外では選択できず金額も言われるがままとなっています。
なんせ、無知なもので相場がよくわかりません。マンションの住民はみんなそんな感じです。
また、次の大規模修繕にそなえて修繕積立金を値上げすることになりました。
10年後には、月8万くらいになるように作成してあります。10年もたてば、半数は年金暮らしになるので到底受け入れられません。
わたしは、今管理組合の役員をしています。
議決をとる際にわたしを含め役員は皆反対をしたのですが、役員は反対できないと管理会社の人に言われ、賛成の方に数えられてしまいました。委任状に理事長に委任するとされている方も強制的に賛成で数えられています。
結局、誰も賛成していないのに賛成多数で修繕積立金の値上げが決定されました。
理事長が、決議をとるときに反対できないと言うのは本当なのでしょうか、

投稿日時：2024/06/24 09:41

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弁護士やマンション管理士に至急相談を

まず、マンション管理組合の運営や決議に関する問題について理解するためには、
マンション管理組合の規約や関連法令（例えば「マンション管理適正化法」など）を確認することが重要です。
また、具体的な質問について順を追って回答します。

・大規模修繕の業者選定と相場
「業者選定の自由度について」
マンションの管理会社が大規模修繕の業者を決めることが一般的ですが、住民が業者を選べない状況は問題があります。
管理組合には業者選定のプロセスを透明にし、複数の見積もりを取って競争入札を行う権利があります。

「修繕費用の相場」
修繕費用の相場は地域やマンションの規模によりますが、一般的にはマンションの"一戸あたり"100万円から200万円程度が目安です。
30戸以下のマンションであれば、全体で3,000万円から6,000万円程度が一般的な相場かと存じます。

「修繕積立金の値上げ」
1.
値上げの妥当性
修繕積立金の値上げが必要であるかどうかは、将来的な修繕計画や現在の積立金の残高、修繕の必要性によります。
月8万円という額は非常に高額かと存じます。

2.
住民の同意
修繕積立金の値上げは、通常、管理組合の総会での住民の同意が必要で
役員や住民の合意なしに決定することは不適切です。

3.
役員の賛否と決議の手続き
「役員は反対できない」件について
役員が反対できないということはありません。
役員も住民の一部であって議決権を有しているので、意見を述べる権利があります。
管理会社が「役員は反対できない」と主張するのは誤りです。
ただ、「監査」という役職になると話は別です。
マンションの運営を監査する役は、監査するだけなので賛否を主張できません。

4.
委任状の扱い
委任状に「理事長に委任」と書かれている場合でも、その委任状を賛成票として数えるのは不適切です。

～今後のステップとして～

「法的助言の取得」「総会の再開催」
弁護士やマンション管理士などの専門家に相談し、法的な助言を受けることを推奨します。
今回の質問内容だと、早急に相談すべきかと存じます。

以上でございます。
どこに相談していいかわからない場合は弊社「株式会社ヒビキエフピーオフィス」へメールでご連絡ください。

2024/06/24 15:54

住民税は上がるか

年金受給者です。株の売買益など金融益は精算時所得税を支払っています。なので確定申告は不要と認識しています。
(1)住民税用に別申告が必要か？
(2)別申告しなくても他機関から益報告が行き算定額が合算され上がるのか？
(3)確定申告に投入しないと利益が発生してないと判断してるのか？
お教えください

投稿日時：2024/05/23 17:39

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源泉徴収口座（特定口座・源泉徴収あり）ならば住民税も納税済

株の売買益などに関する税務について、税理士法に抵触しないよう一般的な知識として回答します。

1. 住民税用に別申告が必要か？

基本的に、株の売買益に対する税金は、所得税と住民税の両方が源泉徴収されます。
源泉徴収口座（特定口座・源泉徴収あり）を利用している場合、確定申告をしないで済ませることができます。

ただし、確定申告をすることにより、税額の精算や損失の繰越控除などのメリットを得ることができます。
この場合、住民税も併せて申告されますので、別途住民税の申告をする必要はありません。

2. 別申告しなくても他機関から益報告が行き算定額が合算され上がるのか？

証券会社は税務署に対して株の売買益に関する報告を行います。
これにより、税務署は個人の株式取引に関する情報を把握しています。
そのため、特定口座で源泉徴収ありの設定にしていない場合や、その他の取引で確定申告を行っていない場合でも、税務署はあなたの金融取引についての情報を持っており、住民税の計算に反映される可能性があります。

3. 確定申告に投入しないと利益が発生してないと判断してるのか？

特定口座（源泉徴収あり）を利用している場合、確定申告をしない場合でも、証券会社が源泉徴収しているため、税務署はすでに税金が支払われていると認識しています。
このため、確定申告をしなくても問題はありません。
しかし、源泉徴収なしの特定口座や一般口座を利用している場合、確定申告をしないと税務署は利益が発生していないと判断し、税務上の問題が生じる可能性があります。

特定口座（源泉徴収あり）を利用している場合は確定申告が不要ですが、他の口座を利用している場合や、損失の繰越控除を希望する場合は、確定申告を行う必要があります。確定申告を行うことで、住民税も併せて申告されるため、別途住民税の申告をする必要はありません。

2024/06/12 14:10

領収書について

ホテル宿泊の際に、Paypayで支払うと領収書が出せないとホテル側から言われました。
他の同系列のホテルでは出してくれてました。
それを伝えると、そっちが間違っていると言われました。
そういった決まりがあるのでしょうか。

投稿日時：2024/06/07 13:31

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領収書発行は義務。ホテルに再度確認し、NGなら別機関へ相談を

「旅行サイト等を介さず直接ホテルを予約・利用し、PayPayで支払ったが領収書を発行されない。」
という前提で回答させていただきます。

日本では、消費者が要求した場合、店舗や事業者は原則として領収書を発行する義務があります。
PayPayで支払いをした場合でも、消費者が領収書を要求すれば、店舗はそれに応じて領収書を発行する義務があります。
これは、紙の領収書であっても、電子領収書であっても同様です。

領収書が発行されない場合は、以下の対応が考えられます。

•店舗への再確認: 直接店舗に再度領収書の発行を依頼する。
•PayPayのサポートに連絡: PayPayのカスタマーサポートに問い合わせて、領収書の発行に関するサポートを受ける。（ホテルの対応を報告する）
•消費者センターに相談: 消費者としての権利が守られないと感じた場合、地域の消費者センターに相談することも一つの手段です。

これらの手続きを通じて、適切に領収書を取得することが可能かと存じます。

2024/06/11 10:21

重永　響太しげなが　きょうた

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相続税

相続税はかかりませんが、申告が必要

不動産売却

清掃やリフォームをしていないならば妥当ではあるが、詳細を調べて専門家に相談を

不動産固定資産税額

「負担調整措置」が適用される場合も考えられるが大幅に上がる可能性あり、詳細な税額は市区町村の税務担当部署に問い合わせを

農地の売却について

早急に専門家へ相談し、民事信託を視野に入れて慎重に対策を

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マンションの大規模修繕　修繕積立金について

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住民税は上がるか

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重永 響太 しげなが きょうた

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