後田　文子 うしろだ　ふみこ

子育てのサポートや介護などを理由に二世帯住宅にする場合の登記方法は大きく3つの選択肢が用意されています。中でも比較的選択する人が多いと言われるのが単有登記です。単有登記とは文字通り1つの物件の所有者を一人にする方法で、権利関係をハッキリさせられるというメリットがあります。その反面、税務署から贈与税を指摘されるケースも少なくありません。単有登記で節税をする場合は出資に応じで名義人を新たに加えることがポイントになります。

二世帯住宅の登記方法は前述した単有登記以外に2人以上で名義を持つ共有登記、住宅を2つに分割する区分登記という方法もあります。これらの登記方法は、親と子供それぞれが住宅ローンの控除を受けられるのが特徴です。ただし、住宅ローンの控除を受けられるのは自分達が生活をするスペースだけというルールが設けられています。そのほか、物件の床面積が50平米、生活スペースが床面積の1/2以上という条件を満たさなければいけません。住宅ローンによる減税を考えている人は、間取りを設計する段階でこの点を意識することが重要となります。

共有登記と区分登記は一見するとどちらも同じように感じられますが、区分登記は小規模宅地等の特例が適用されません。土地面積330平米以下であれば評価額が80％の減額される小規模宅地等の特例が受けられないと相続税が高くなってしまいます。相続税は法定相続人の数で金額が変わるため、大家族になるほど負担は大きくなるので注意が必要です。将来に備えた節税を考えるのであれば共有もしくは親名義の単有登記が最適と言えます。

共有登記や区分登記は住宅ローンや相続税など様々な節税ができる反面、名義が複数になることで所有に関するトラブルが起こるケースも少なくありません。二世帯住宅の登記方法にはそれぞれメリットだけでなくデメリットになる部分もいくつかあります。登記方法による違いと特徴をよく理解した上で、将来的な節税に繋がる選択をすることが大切です。