岡部　茂

お答えした質問

定期総会で、理事長、監事とも欠席した場合、有効ですか。

マンションの定期総会で、招集権者の理事長及び副理事長、監査担当の監事が、欠席した場合に、平理事を議長に指名し、開催することができますか。規約では、議長は理事長が行うことと規定し、その他代理者の指定はありせん。
同じく、監査担当の監事による監査結果の報告もなく、単に管理会社による予算の執行結果のみの承認が行われた場合でも、監査結果を承認したこととなりますか。
ご指導ください。

投稿日時：2024/08/21 09:43

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定期総会で、理事長、監事とも欠席した場合、有効ですか。

国の標準管理規約第４２条５項において、「総会の議長は、理事長が務める。」とあります。貴管理組合様における規約においても、ご質問の内容通りであれば、「（総会の）議長は理事長が行う」こととなります。規約で明確に総会の議長は理事長が務めるとなっていれば、理事長以外の者が議長となることは出来ません。但し、区分所有法第４１条において、「集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合をのぞいて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。」とあります。貴管理組合様の場合、規約で「議長は理事長が行う」とあり、通常は、理事長が議長となります。但し、区分所有法第３４条３項「区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。・・・」とあります。従って、この条文を使った一般組合員からの総会招集請求の場合ですと、総会の席で管理者（理事長）以外の方が議長に選ばれる場合もあります。しかしながら、貴管理組合様の場合、質問内容からしますと、このような事例ではないと思われますので、通常通り、理事長を議長とすべきです。
本来、理事長（議長）が出席できない日を総会開催日とすることは出来ず、今回の事例では、流会として、他の日に総会を設けるべきでした。

結果として、議長不在の総会は無効と考えます。管理会社による予算執行結果の承認がなされたとありますが、これも含めて、再度、総会を開催すべきと考えます。
なお、監事が不在の場合ですが、書面による監事の「監査結果報告書」が提出されていれば、議長の代読により、監査結果報告がなされている場合もあります。但し、監事の出席が望ましいことは、申すまでもありません。
以上です。

2024/08/22 10:49

マンションの大規模修繕　修繕積立金について

この度、3回目の大規模修繕を行うことになりました。マンションの全体戸数は、30戸以下の小さめのマンションです。
大規模修繕の業者は、マンション管理委託会社が決めたところ以外では選択できず金額も言われるがままとなっています。
なんせ、無知なもので相場がよくわかりません。マンションの住民はみんなそんな感じです。
また、次の大規模修繕にそなえて修繕積立金を値上げすることになりました。
10年後には、月8万くらいになるように作成してあります。10年もたてば、半数は年金暮らしになるので到底受け入れられません。
わたしは、今管理組合の役員をしています。
議決をとる際にわたしを含め役員は皆反対をしたのですが、役員は反対できないと管理会社の人に言われ、賛成の方に数えられてしまいました。委任状に理事長に委任するとされている方も強制的に賛成で数えられています。
結局、誰も賛成していないのに賛成多数で修繕積立金の値上げが決定されました。
理事長が、決議をとるときに反対できないと言うのは本当なのでしょうか、

投稿日時：2024/06/24 09:41

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マンションの大規模修繕　修繕積立金について

マンション管理の主体（意思決定権者）は、管理組合（区分所有者＝組合員）です。管理会社ではありません。修繕工事業者の選定は管理組合が行うもの（権限）であり、管理会社が行う（指示）するものではありません。修繕積立金が１０年後には、月８万円くらいになるとのこと。長期修繕計画を作成され、試算されたものと思いますが、第三者の専門家（マンション管理士等）に依頼され、再度、検討されることをお勧めします。新築当時に極めて低い修繕積立金額が設定されている場合には、そのような事態に陥る場合もありますが、再度、検証の余地があるものと考えます。今回の修繕工事に当たり、「議決」をとった旨、記されておりますが、これが貴管理組合様の規約に定める「総会決議」としますと、その総会決議前に理事会にて「理事会決議」が必要となります。この決議も過半数決議となります。それを経て総会決議となりますが、総会においては、規約の定めにより、賛成多数（国の標準管理規約第４７条２項によれば、「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。」としています）で決することとなります。「議決をとる際にわたしを含め役員は皆反対をしたのですが、役員は反対できないと管理会社の人が言った」とありますが、役員は反対できない旨の規定が貴管理組合様の規約に記されているのでしょうか。仮に記されていないとしたら、管理会社がそのような助言をした根拠を確認すべきです。議長は、規約に則り理事長が務められたものと思いますが、その議長（理事長）への委任状が「強制的に賛成で数えられた」とありますが、議長自身は賛成されたのでしょうか。議長が賛成されたのであれば、議長に委任された委任状は賛成票となります。
「管理組合の誰も賛成していないのに、賛成多数で修繕積立金の値上げが決定されてしまった」とありますが、管理会社の助言又は説明に不適切さが見受けられます（民法第６４４条の受任者の注意義務違反に反していることも考えられます。）。場合によっては、弁護士さんにご相談の上、今回の総会手続きに瑕疵がなかったかどうかをご相談されたらと考えます。

2024/06/28 10:37

マンションのリフォーム＆修繕工事（一般的）

　こちらはメゾネットタイプのマンションで築40年近くになります。組織として住民による管理組合があり、業務委託を受けた管理会社があります。この管理会社になって３０年（およそ）年になります。
　管理組合の役員は毎年交代し、持ち回りです。役員は理事長（会計兼務）・副理事長・監査役の三名で一度役員を
務めれば１２年間は役員職はありません。理事長職は２４年ぐらいは回ってきません。
　さて、本題です。
　たまたま小生は昨年理事長職を務めたこともあって、過去の大規模修繕とか、毎年のようにある維持管理・修繕工事の書類を過去５年間分を見ました。（暇なので）
　工事見積に参加するのが二社ないし三社で業者が決まっていました。小生はすでに現役を退いた無職の年金生活者ですが経験上、業者が固定していることは談合の温床になるのではないかと思い、管理会社の担当（若い社員です）に
「住民からも意見を述べてもらい、新たな業者を参加させrたらどうか」といいました。
　しかし、その進展、効果はなく本年は排水管の老朽による水漏れを修復する工事があるようで、（管理会社の）見積書が提示されて、執行の可否が論じられようとしています。
　小生は上下水の工事は市の指定工事会社が行うものと何となく思っていますが、管理会社にはその資格はないようです。管理会社をネットで調べると建築工事の資格はあるようですが・・・　小生は工事の丸投げを憂慮しています。
　ご専門の先生にご意見賜りたくお願い申し上げます。

　尚、マンションの管理費は月額１９７５０円です。住民は市役所のOB（２）とか大学関係（２）、教員（３）他
皆さん穏健で、総会もシャンシャンの内に終わります。
　小生は管理組合のことはカミさんに任せぱなしで、理事長職になったから関心を持ったにすぎない横着者です。　　

投稿日時：2022/09/09 18:21

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マンションのリフォーム＆修繕工事（一般的）

結論として、ご質問者のとおりと考えます。
過去５年分の大規模修繕工事関係とか、維持管理・修繕工事（設備保守等）を調査され、その傾向等を調査されたことは、理事長としての当然の業務です。理事長は、貴管理組合の「管理者」です（国の標準管理規約通りであれば）。管理組合の代表として、管理組合の財産の運営を執行していく権限と責任があります。個人の財産であっても、その使い道については、十分検討の上、執行します。ましてや、共有の財産である管理費・修繕積立金の執行については、なおさらです。
明らかに高額と思われる、あるいは、仕様書通りの工事がなされていない場合は、理事長は「善管注意義務」違反が問われます。知らなかった。今までの理事長もチェックしていなかったでは済まされません。
工事見積業者の見積もりについてですが、三社程度で良いと思いますが、その取り方が問題です。管理会社に丸投げし、管理会社に３社を依頼していては、競争見積もりになりません。理事長はもとより、組合員にも要請し、できる限り多くの見積を取ることが必要です（なお、見積書の入手に当たっては、「共通仕様書」の作成が必要となります。同じ条件で見積もりを取ることが必要です。）。
業者の選定につき、管理会社に相談する必要はありません。自分たちで、選定すればよいです。
給排水管の更新工事については、規模も大きいですので、町の小さな水道指定業者では対応できないかもしれません。給排水管の更新工事の実績のある業者を調べ、依頼することが必要です。
いずれにしろ、専門性を有するため、専門家であるマンション管理士等に相談することも一方法です。

2022/09/13 11:42

マンション建設に関する業者の瑕疵担保について

まもなく築10年が経過しますが、たび重なる外壁のクラックと剥がれが生じ、多額の修繕費が掛かりました。瑕疵担保保証が10年と聞いていますが、どのようにしたら良いか？また、どのように証明したら良いか教えて下さい。

投稿日時：2020/02/17 09:58

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マンション建設に関する業者の瑕疵担保について

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」、通称「品確法」によって、新築住宅の場合は、住宅の引き渡しの時から１０年間、損害賠償請求、契約解除のほか修補請求が認められております（品格違法９４条、９５条関係）。
ただし、品確法における施工業者の瑕疵担保責任は、住宅の「基本構造部分」の瑕疵に限って認められます。「基本構造部分」とは、柱や梁などの住宅の構造体力上主要な部分と、屋根や外壁などの雨水の侵入を防止する部分をいいます。
基本構造部分以外の瑕疵については、上記の規定は適用されず、他の法律等によるところとなります。ご相談の内容からすると、基本構造部分に該当することも考えられるので、建築士事務所に相談され、施工業者に掛け合ってもらうことが適切かと考えます。これらは、補修工事をされる前に対応されることが適切と考えます。

2020/02/26 16:29

マンション購入は２０２０年の前と後どちらがいいのでしょうか？

名古屋市内に今後マンションの購入を考えています。
いま２０２０年問題が騒がれていますが、マンションを買うのであれば２０２０年までに買った方がいいのか、２０２０年以降に買った方がいいのかどちらでしょうか？
東京だけの問題で、東海エリアの場合はあまり関係ないのでしょうか？
あまり知識が無いため教えてください。

投稿日時：2017/12/08 10:10

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マンション購入は２０２０年の前と後どちらがいいのでしょうか？

結論から申し上げますと、２０２２年以降にご検討されることが適切かと考えます。理由は次のとおりです。
１．ご承知のごとく、現在は、２０２０年の東京オリンピックを控え、マンション業界は活況を呈しております。ということは、マンションの価格そのものが高原状態ということです。東京都の人口も２０２５年頃をピークに減少に転じると言われております。人口が減少すれば、需給のバランスが崩れてくることは当然です。
２．２０２０年問題以外に、２０２２年問題があります。２０２２年問題とは、「生産緑地」と言われる農地が制度発足後、３０年目を迎え、農地に課せられていた制限が解除され、三大都市圏を中心に大量に放出されてくるのではないかと言うことです。大量に放出されれば、宅地に転用され、不動産市場に大量に流入してくることが予測されます。

上記、２点の理由により、マンション購入は２０２２年以降がよろしいかと考えます。

2017/12/11 13:13

中古住宅物件を探すコツ

今、中古住宅物件を探しています（主にマンション）。購入検討をするときには、物件情報のどこを中心に検討すると良いですか？
また耐震面から○○年以上前に建てられたものはやめておいた方が良い等はあるのでしょうか？　
その他、中古物件を購入する際に知っておくと得する豆知識などあれば、なんでも教えてください。

投稿日時：2017/04/24 14:36

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中古住宅物件を探すコツ

「マンションは管理を買え」と言われます。勿論、マンションの金額が大きなウエイトを占めていることは申し上げるまでもなく、また、主要駅から何分かも重要な要素ではあります。しかしながら、「管理面」に目を向けてください。マンションは戸建てと異なり、そのマンションに住んでいる区分所有者全員で管理組合を構成し、この管理組合に毎月、管理費と修繕積立金を支払う必要があります。管理費は管理会社への委託費のほか、光熱水費（自分の部屋の光熱水費ではなく、廊下、駐車場等の光熱水費です）など、毎月消費されていくお金で貯金とはなりません。これに対し、修繕積立金は、「将来の大規模修繕工事等に備えるお金」です。従って、例えば管理費が２万円、修繕積立金が５千円の場合と管理費が１万円、修繕積立金が１万５千円とを比較しますと、後者の方が良いに決まっております。なぜならば、前者の場合ですと、将来の大規模修繕工事の際に資金が足りなくなり、追加で徴収される場合が予測されるからです。該当マンションに修繕積立金が、どれくらいたまっているかも大事です。大規模修繕工事は、戸当たり１００万円くらいかかると言われております（外壁塗装工事と屋上防水工事を行った場合。例：３０戸のマンションですと、約３千万円です）。この例で申し上げれば、中古マンション購入の際にできれば管理組合全体で３千万円の貯金があるといいですね。）。
その他、管理面では、マンション内の多くの者が滞納しているかどうかも調べる必要があります。多くの滞納者がいれば環境は良くないと考えてください。特にご自身が購入されるマンションの部屋に滞納がありますと、購入後に管理組合からその滞納額を請求されますのでご注意ください。その他、耐震面から考慮しますと、昭和５６年以前（１９５１年以前）のマンションは「旧耐震基準」のマンションと言われております。それ以降に建築されたマンションに比べ、鉄筋の量や鉄骨の接合の仕方が劣っていると言われております。また、ピロティ形式のマンションも避けた方が良いです。「ピロティ形式」とは、１階が駐車場となっており、柱だけで立っているマンションです。地震の際に倒れやすい構造と言うわけです。構造面で言えば、RC（鉄筋コンクリート造り）よりもSRC（鉄骨鉄筋コンクリート造り）の方が丈夫と言われております。高層マンションではSRCづくりが良いでしょう。

2017/05/02 14:12

岡部　茂おかべ　しげる

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