後東　博 ごとう　ひろし

立退料の内訳（１）新居の契約費用 家賃、敷金、礼金、退去時にかかるクリーニング代、不動産仲介手数料、保証料、火災保険料、鍵の交換費用などがかかりますが、契約内容や家賃によっても異なります。入居者は自分の希望で引っ越しをしているわけではなく、従前の場所に住み続けていれば払う必要のない敷金や礼金などの費用を立退料に含めることもあります。保証料とは、賃貸会社への加入費用です...[ 続きを読む ]

立退料とは立退料は物件によって内容と金額が大きく異なります。・アパートやマンション、戸建賃貸住宅などの居住用の立退料・飲食店などの営業店舗の立退料・事務所などの事業用賃貸の立退料・土地を賃貸しているときの立退料アパートやマンションなどの立退料については、新居の契約費用、引っ越し費用、差額家賃を考慮しなければなりません。店舗の立退料については、新店舗の契約費用、引っ越し...[ 続きを読む ]

老朽アパートの最後は、オーナーが自分でやらなければならないなぜ、立退料が必要なのかサブリース物件やサブリース契約をしていない物件でも、最後に必ず入居者の立退き問題が発生します。その老朽化した賃貸物件を相続するのは、たいてい相続人である子供です。オーナー（賃貸人）の都合により入居者（賃借人）に立退きを求めるときは、立退料が必要になることが一般的です。立退料については、建...[ 続きを読む ]

3．売却するオーナーが老朽アパート対応で多いのは、全入居者が自ら退去するまでじっと待ち続けるという方法です。それも10年以上です。この方法は老朽アパートでなければ、本来得られるはずの収入を得ることができないことを意味しています。例えば、本来の月額家賃6万円×10戸×12ケ月×10年＝7,200万円　　　　老朽アパートの家賃4万円×2戸×12ケ月×10年＝960万円10...[ 続きを読む ]

2.建替える老朽アパートを建て替える以前の問題として、入居者の立退き交渉とその費用問題があります。しかも、法律で立退き交渉は不動産業者に依頼できないので、オーナーが自分でやらなければなりません。その上、建て替えには、規模にもよりますが、次のような多額の費用がかかります。(1)入居者立退き交渉費用（数百万円～数千万円）(2)アパートにオーナーが住んでいる場合には、仮住ま...[ 続きを読む ]

1.リフォームするリフォームは不動産業者（管理会社）のアドバイスを受け入れたオーナーが一番多く行う方法です。しかし、コストに対して収益が見込めるかどうか疑問です。リフォームは劣化した箇所を新しくすることを目的とした工事です。リフォーム費用工事内容／費用相場トイレ／20～30万円キッチン／50～100万円風呂／60～120万円外壁塗装／100～200万円耐震補強／100...[ 続きを読む ]

老朽アパートの取るべき対策相続人が相続したくない主な不動産には、サブリース契約のアパート・マンションや老朽化したアパート・マンションの２つがあります。どちらも収益性と流動性がありません。では、老朽化したアパート・マンションを相続することになったら、どのようにするとよいのでしょうか？築年数が経過した老朽アパート・マンションは、なかなか入居者が見つかりません。また、１棟の...[ 続きを読む ]

老朽アパートは銀行融資が困難金融機関がアパートローンを融資する期間は、法定耐用年数の期間になるのが通常です。その理由は、老朽アパートのような法定耐用年数を超えた物件は、銀行の評価額が0円になり、物件を売却しても借金を埋めることができないからです。つまり、老朽アパートの寿命は「法定耐用年数－築年数＝ローン返済期間」と考えます。例えば、「法定耐用年数22年（木造）－老朽ア...[ 続きを読む ]

アパート経営には減価償却の理解が必要不可欠　その2築古物件のアパートやマンションの場合、躯体70％、設備30％として按分する方法があります。また不動産鑑定士の「鑑定評価」によって決めることもできます。但し、「鑑定評価」には、不動産鑑定士の報酬が発生しますので、報酬と節税効果を考慮して選択すべきでしょう。個人でアパート経営している場合、減価償却は毎年限度いっぱい償却しな...[ 続きを読む ]

アパート経営には減価償却の理解が必要不可欠 その1老朽アパートの寿命は、何年あるのでしょうか。建物には税務上の法定耐用年数（減価償却）があります。実際には、物理的に劣化した建物の寿命と経済合理性を考えた法定耐用年数（減価償却）による寿命があります。賃貸経営には、減価償却の理解が必要不可欠です。固定資産の耐用年数は次の通りです。居住用建物・付属設備の法定耐用年数　構造・...[ 続きを読む ]