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6月15日から施行された「民泊新法」。今から始める「民泊」、そのメリット・デメリットとは？

2018/06/18

2018年6月15日から住宅宿泊事業法、いわゆる「民泊新法」が施行されました。これにより民泊が法整備され、いよいよ本格的にスタートを切ることになりました。民泊新法が施行されるのを機に、「実家が空き家になっているので貸し出したい」、「マンションの有効活用のために民泊を検討している」という方もいるのではないでしょうか。そこで今回は、マンション管理士の岡部茂さんに民泊のメリット・デメリット、特に「マンション民泊を行う際の注意点」について詳しくお聞きしました。

岡部　茂

マンション管理組合運営問題のプロ

岡部　茂

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民泊を始めるには「民泊新法」に則り、手続きを。業者は都道府県への届け出が必要に。

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そもそも民泊とは、民間の住宅でもホテルや旅館のように部屋を貸してもいいという制度のこと。これまではきちんとした法整備がされていませんでしたが、2017年6月に「住宅宿泊事業法」、いわゆる「民泊新法」が成立。そして2018年6月15日から施行されることになりました。

これまで日本における民泊は、法整備が追い付いていない状態が続いていました。その後、民泊を合法的に認める特区などが制定されたものの、届け出を行わずに民泊を行う、いわゆる「闇民泊」が横行。全国各地でトラブルが頻発していました。こうしたトラブルをなくし、事前に届け出を行った業者のみが民泊を行えるように、新たに「民泊新法」が制定されることになったのです。

ホテル・旅館を運営するには、旅館業法により都道府県の許可が必要です。民泊新法は、いわばこの旅館業法の住宅版といえるもの。一般の住宅でも宿泊を認めるという法律です。民泊を行う業者は、民泊新法に従い、都道府県の関係部局に届け出を行います。ホテル・旅館に比べると審査は厳しくありません。

誰でも始めることが可能。ただ、マンションの場合は管理組合の許可を得ることが大前提。

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民泊は、原則、誰でも始めることができます。ただ、どんな建物でもいいわけではありません。住宅でなければいけないため、店舗や事務所を貸し出すのはNGです。ちなみに、住宅の定義は、生活の本拠として住むことができる機能を備えていること。キッチンや浴室、トイレなどが設置されている必要があります。

民泊は戸建て住宅だけでなく、マンションでも可能です。ただ、戸建ての場合は、家主の判断だけで開始することができますが、マンションの場合は個人で可否を判断することはできません。マンションの管理組合による「民泊として使用可能」という意思表示が必要です。

民泊を認めている場合は、マンションの管理規約の中に明記されているはずですから、まずは規約を確認するようにしましょう。また、賃貸マンションの場合でも、マンションのオーナーが許可していれば民泊を行うことが可能です。

マンションの管理規約に違反して民泊を行っていた場合、損害賠償を請求されることも。

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民泊を行う場合、空き部屋を利用して収入を得られるというメリットばかりに目が行きがちですが、いくつかのデメリットもありますので、事前にしっかりと把握しておくことが肝心です。

まず、マンション民泊の場合、管理規約で許可されているかどうかをきちんと確認しておくことが重要です。管理規約で民泊を認めていないにも関わらず、勝手に民泊を行っていた場合、訴訟の末に損害賠償を支払わなければならなくなるケースも考えられるからです。

また、たとえ管理規約で民泊が認められていたとしても安心というわけではありません。宿泊者が騒音やゴミなどで周囲に迷惑を掛けるといったトラブルが発生した場合、ルールを守っていないということで、こちらも訴訟に発展する可能性があります。これは、マンションに限った話ではありません。戸建て住宅の場合でも、周囲の住民から度々苦情が入るような状態であれば、民泊を継続していくことは難しいでしょう。

民泊として貸し出せるのは年間180日まで。空き家の場合は、住宅宿泊管理業者へ。

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民泊は、ホテルや旅館と異なり、空き部屋を1年中いつでも貸し出せるわけではありません。年間180日という上限が設定されており、その範囲でしか貸し出せないのです。また、民泊を行う場合、民泊新法に基づいて住宅宿泊事業者の登録を受ける必要がありますが、宿泊者名簿などの一定の書類を揃えて提出する義務が発生するため、こうした作業に掛かる手間も無視できません。

民泊を検討される方の中には、自分で管理ができない空き部屋を活用したいとお考えの方もいると思います。このように家主がいない形で民泊を行う場合、住宅宿泊管理業者に管理を委託することが義務付けられています。カギを貸す・掃除するといった業務を専門の管理業者にお願いすることになります。また、外国人旅行者等の仲介をしてくれる業者も登録制になっており、こちらは「住宅宿泊仲介業者」と呼びます。観光庁長官の登録を受ける必要があり、登録には申請書類などを提出する必要があります。日々の管理や仲介をこれらの専門業者に委託することになれば、当然その分の費用を支払うことになります。

このように民泊は、「誰でも気軽に自宅を貸し出せる」という代物ではありません。特にマンション民泊をお考えの場合には、一時のブームに流されるのではなく、そこに潜むリスクやデメリット、注意点などをきちんと考慮した上で慎重に検討することをお勧めします。

岡部　茂

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