後東　博 ごとう　ひろし

15、入居者の立退き交渉リスクその１
（１）サブリース契約アパートの立退き交渉大問題
　アパート経営を長く続けると、建物が老朽化し建替えを検討する時期が訪れます。最大の問題は、入居者の立退き交渉とその費用です。立退き交渉は不動産業者に依頼すると法律違反になるので、オーナー自ら行わなければなりません。立退き交渉は、手間と時間がかかることと多額の費用がかかるため、決して簡単なことではありません。しかし、いつか必ずやってきます。
　オ－ナーが立退き交渉をする場合、入居者（借主）に書面で契約期間満了日の１年から６か月前に通知を送る必要があります。（借地借家法26条１項）その上、入居者に退去してもらうときには、「正当事由」と「立退料」が必要になります。
　実際にオーナーナーが実行するためには法律知識に加え、立退き交渉の実務経験とノウハウが必要になります。これ以外にも、オーナーが引っ越し先の部屋探しや敷金・礼金・差額賃料の負担、引っ越し業者の手配などもあります。これらのことを弁護士に依頼しても、入居者全員が必ず立退きするとは限りません。
　尚、サブリース契約アパ－トでは、サブリース会社（管理会社）が入居者募集を行うため、オーナーが入居者を選ぶことはできません。従って、オーナーは入居者と面識がなく、入居者の属性（名前・職業など）を知りません。
　サブリース契約アパートは、30年後老朽化して儲からないアパートになると契約解除されます。そのときサブリース契約（正式名称はマスターリース契約）が解除されても、入居者との賃貸借契約はそのまま継続されます。その結果、入居者との立退き交渉はオ－ナーがやらなければなりません。一体どのようにして、面識のない入居者と立退き交渉を行うのでしょうか？
サブリース契約書には、「サブリース会社は入居者の立退き交渉をやりません。その費用もオーナーに支払いません。」とたいてい書いてあります。