後東　博 ごとう　ひろし

2.老朽アパートは相続税が高くなる
アパートなどの賃貸住宅の場合、相続税は「貸家建付地（かしやたてつけち）」として評価減を受けることができます。
貸家建付地の評価額は、次の通りです。
・土地の評価額の計算式は
　相続税評価額＝土地の相続税評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
・建物の評価額の計算式は
　相続税評価額＝固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）
賃貸割合とは、全部屋のうち実際に貸し出されている部屋の割合です。満室の場合を100％とするので、入居率が高いと相続税が安くなります。逆に、老朽アパートは入居率が低いので、相続税が高くなります。このように老朽アパートは賃貸割合の影響によって、相続税が下がりにくいのです。

実際に以下の前提条件で計算して比較してみましょう。
前提条件：
アパ－トの土地の評価額6,000万円、建物の評価額2,000万円
借地権割合60％、借家権割合30％、賃貸割合Ａ100％、Ｂ20％として、
Ａのケース（入居率100％のケース）
・土地の評価額＝6,000万円×（1－60％×30％×100％）＝4,920万円
・建物の評価額＝2,000万円×（1－30％×100％）＝1,400万円
Ｂのケース（入居率20％のケース）
・土地の評価額＝6,000万円×（1－60％×30％×20％）＝5,784万円
・建物の評価額＝2,000万円×（1－30％×20％）＝1,880万円
このように古くなると入居率が下がるので、相続税が高くなります。