後東　博 ごとう　ひろし

3.老朽アパートは固定資産税が下がらない
「なぜ、建物が老朽化しているのに、固定資産税は下がらないのか。」と思っている人は多いと思います。
固定資産税は、市区町村に納付する税金です。計算式は次の通りです。
・固定資産税＝固定資産税評価額×税率（1.4％）
・建物の固定資産税評価額＝再建築価格×経年減点補正率
税率は標準課税として1.4％が定められています。地域によっては1.5％、1.6％となります。再建築価格とは、課税対象となった建物と同一ものを新たに建築する場合に必要とされる建築費のことです。コロナ禍後の建築費は、人材不足や資材の高騰で年々上昇しています。
経年減点補正率とは、建物は時間が経つにつれて劣化していくため、建築から経過した年数に応じた減価割合のことです。
計算式から分かるように、建築費の上昇率が建物の減価率を上回る場合には、固定資産税評価額が上がります。従って、老朽アパートになり建物は古くなっても、インフレで建築費が上昇しているため、固定資産税は横ばいになるのです。
固定資産税は毎年1.4％、都市計画税は毎年0.3％かかるので、老朽アパートになり何十年も支払いを続けると大きな金額になり、アパート経営のマイナス要因になります。
経年減価補正率表によると、築27年以上の木造の建物は最低値が20％に止めることになっているため、固定資産税が0になることはありません。その結果、老朽アパートを50年或は60年保有して劣化して建物が使えなくなったとしても、入居者がほとんどいなくなっても、再建築価格の20％に固定資産税は課税されます。老朽アパートでも毎年固定資産税がかかるのは、この理由のためです。
つまり建物は時間が経つにつれて劣化していき新築から価格は下がり続けます。しかし、固定資産税がずっと横ばいのまま、或は上昇するということが起きるのです。だから、老朽アパートを所有すると、コストが高くなるのです。