後東　博 ごとう　ひろし

5.老朽アパートは地震で倒壊
（１）オーナーに１億2900万円損害賠償責任
日本は地震が多く発生する国です。令和６年１月元旦に震度７の能登半島地震が発生しました、その結果、多くの住宅や店舗、アパートが倒壊し、人が住めない状態が未だに続いています。令和６年８月８日には、南海トラフ地震臨時情報（巨大地震注意）が発令されました。地震で倒壊したり、損壊したりして被害が出ると、オーナーが損害賠償責任を問われることがあります。
平成7年（1995年）の阪神・淡路大震災で賃貸マンションの１階部分が倒壊し、１階部分の入居者（賃借人）が死亡したことについて、マンション設置の欠陥（瑕疵）を認め、オーナーに土地工作物責任に基づき約1億2900万円の相損害賠償責任を認められました。（神戸地裁、平成11年9月判決）
また同じように、阪神・淡路大震災で崩落したホテルの宿泊客が、崩落部分の下敷きになって死亡した事故で、ホテルの設置に欠陥（瑕疵）があっあっとして、ホテルのオーナーに対して約1億100万円の損害賠償責任が認められました。（神戸地裁平成10年6月判決）
オーナー（賃貸人）は入居者（賃借人）に対して、アパート・マンションを使用収益させるに際して、常に修繕義務を負っています。（契約責任、民法601条1項）この修繕義務を怠って入居者が被災したり家財道具が損壊したりした場合、阪神・淡路大震災で損害賠償責任が認められたように、オーナーの責任が問われることがあります。
また、耐震基準を満たしていないアパート・マンションに欠陥（瑕疵）があり、入居者や近隣住民、通行人がケガをしたり死亡した場合、オーナーが損害賠償責任を負わなければならないことがあります。（工作物責任、民法717条但書）
例えば、入居者が使用する建物だけではなく、敷地のブロック塀が老朽化して地震で倒壊し、ケガ人や死者が出た場合でもオーナーは損害賠償しなければなりません。
このようにアパート・マンションのオーナーは「契約責任」と「工作物責任」があり、入居者が地震などでアパート・マンションが倒壊し被害にあった場合には損害賠償責任を負うのです。