後東　博 ごとう　ひろし

老朽アパートは銀行融資が困難
金融機関がアパートローンを融資する期間は、法定耐用年数の期間になるのが通常です。その理由は、老朽アパートのような法定耐用年数を超えた物件は、銀行の評価額が0円になり、物件を売却しても借金を埋めることができないからです。
つまり、老朽アパートの寿命は「法定耐用年数－築年数＝ローン返済期間」と考えます。
例えば、「法定耐用年数22年（木造）－老朽アパート築30年＝－8年」となり、金融機関は法定耐用年数を超えた後は、家賃収入が入らない期間として考えるので、審査のハードルが非常に高くなります。
法定耐用年数を超えた老朽アパートは、大規模修繕や建替えを検討しなければならないことが多いため、金融機関がたとえ融資をしても資金回収が難しいと判断されやすいのです。
法定耐用年数を超えた老朽アパートでも、金融機関の融資を受けることができることもあります。その場合は、老朽アパートの建っている土地そのものに価値があるときです。地方圏や大都市郊外の地価が継続的に下落する「負動産」では難しい場合もあります。
法定耐用年数を超えた老朽アパートは、そのまま放置してもよいことはありません。そのまま所有していても、減価償却メリットもなく、維持費が多くかかり収支が合わなくなります。相続対策では相続人が承継したくなる財産にすることが大切です。

追伸：
減価償却については、後東博「サブリース契約の罠、サブリース契約で地主が『土地持ち死産家Ⓡ』になるワケ」（日本橋出版）不動産編第８章Ｐ110の「アパート経営には減価償却の理解が不可欠」をご参考にしてください。