後東　博 ごとう　ひろし

老朽アパートの最後は、オーナーが自分でやらなければならない

なぜ、立退料が必要なのか
サブリース物件やサブリース契約をしていない物件でも、最後に必ず入居者の立退き問題が発生します。その老朽化した賃貸物件を相続するのは、たいてい相続人である子供です。
オーナー（賃貸人）の都合により入居者（賃借人）に立退きを求めるときは、立退料が必要になることが一般的です。立退料については、建物賃貸借契約は借地借家法第2８条、借地契約第６条が根拠になります。尚、駐車場や資材置き場などの立退きについては、立退料は必要ありません。
オーナーの都合で入居者に退去を求める場合、或はアパートやマンション、店舗の建替えの場合、建物の老朽化や旧耐震の建物で耐震性不足などの事情があったとしても、立退料の支払いが通常必要になります。
アパート、マンションや事務所、店舗などの建物の賃貸借契約には、借地借家法が適用され、オーナー（賃貸人）から入居者（賃借人）へ賃貸借契約の解約を申し入れるときは、「正当な理由」が必要になります。
この「正当な理由」は、賃貸借契約の期間が満了したときに、オーナー（賃貸人）から次回の更新を拒否する場合にも適用されます。30年間のサブリースの契約期間が満了した場合でも、「正当な理由」がなければオーナー（賃貸人）の側から更新を拒否することはできません。
従って、オーナーの都合で立退きを行う際に、「正当な理由」を補完するのが立退料と考えることができます。つまり、立退料とは、オーナーの都合で入居者に退去してもらうときの損害を補償する費用と考えるとわかりやすいでしょう。尚、立退料は法律上の規定や金額が決まっているものではありません。
しかし、実際には高額な立退料を提示しても上手くいかず、裁判になることもあります。また、裁判しても「正当な理由」がないとして、立退きが認められないことも多くあります。特にサブリース契約のアパートやマンションの立退き交渉は簡単にはいきません。