後東　博 ごとう　ひろし

―約400万戸のサブリース爆弾破裂―

　「サブリース2026年問題」とは、どういう意味かと言うと、2016年に相続税法が改正され増税になりました。増税になる前に相続税対策で急増して建築された、サブリース契約したアパートやマンションの家賃が、築10年目を迎え大幅に値下げされ、大量に売却されると予測される問題です。
　2016年の相続税法の改正は、ハウスメーカーや不動産業者にとって大きなビジネスチャンスでした。また。将来相続税が課税されると思われる農家や先祖伝来の土地を所有する人にとっては、相続税対策の必要性を考えるきっかけになりました。
　アパートやマンション経営をしたことがない人が副業として、また、相続税対策として不動産業を行うには不安があります。そこで、「空室でも家賃保証が得られる。入居者募集や家賃回収、トラブル対応などの管理に手間がかからない」という点がメリットとして、サブリース契約のアパートやマンション建築が行われました。そして、数百万戸の賃貸アパートの大半が、サブリース契約で建てられました。
　通常、サブリース物件は契約期間30年のうち、当初10年間は保証家賃が適用されますが、築10年目から家賃が見直しされます。さらに、２年ごとに保証家賃の減額請求が行われる可能性があります。
　一般的にサブリース物件の管理委託手数料の相場は、家賃の約20％です。その上、10年後の家賃が10～20％減額されたら、家賃の合計30％以上が減額になります。これで、アパートローンを支払い、共用部の清掃費や水道光熱費、部屋のリフォーム費用、固定資産税などを支払っても、オーナーは賃貸経営できるのでしょうか？さらに、築15目前後で大規模修繕が行われ、その費用は小さなアパートでも、約1,500万円程度かかります。
このような理由から、2026年に日本中の約400万戸のサブリース建築したオーナーが、サブリース会社による大幅な家賃減額請求をされる可能性があります。家賃の減額請求は借地借家法32条１項が適用され、オーナーは必ず家賃の減額を受入れざるをえません。

＊参考文献
後東博著「サブリース契約の罠、サブリース契約で地主が『土地持ち死産家Ⓡ』になるワケ」
（日本橋出版）