後東　博 ごとう　ひろし

その２：サブリース契約はオーナーから「正当事由」は認められにくい

　オーナーから契約解除する場合、必ず「正当事由」が必要になります。「正当事由」がない場合には、契約解除ができません。この「正当事由」は、個々の物件の事情により、裁判所で様々な判例が出されています。
　契約解除の理由が「正当事由」に該当するかどうかは裁判所の判断となるケースが大半です。オーナーだけの事情で認められることはありません。尚、「正当事由」とは、正当な理由の意味です。
　サブリース契約を解除できる「正当事由」に該当するのは、次のようなケースです。「立ち退き料を支払う。物件を取り壊す。その物件のオーナーや親族がその物件の住人となる。」といった場合です。
「正当事由」で多いケースは、オーナーが多額の立ち退き料を支払うことで、サブリース会社の損失を補塡することです。
　サブリース契約解除の「正当事由」に当らないのは、次のようなケースです。「儲かるようにしたいから。高く物件を売却したいから。サブリース会社の対応が悪いから。サブリース会社に騙されたから。」といった、オーナーの知識不足や金銭的な欲求の場合です。
　また、サブリース物件をオーナーチェンジ物件として売却する場合、「正当事由」と認められないことがほとんどです。従って、オーナーチェンジでは、サブリース契約を引き継ぎます。オーナーチェンジとは、入居者がいる状態で売却することです。
　そもそもサブリース契約は、サブリース会社の利益を守る事業のため、オーナーにメリットのある要求は「正当事由」になり得ません。