後東　博 ごとう　ひろし

相続対策で土地活用・賃貸経営をしたいなら、不動産業者に相談する前に、どのような書類でも署名する前に、私にご連絡ください。無料で情報を提供いたします。
(1)空室リスク　(2)家賃滞納リスク　(3)家賃下落リスク　(4)自然災害リスク　(5)修繕リスク　(6)入居者トラブルリスク　(7)借入金返済リスク　(8)金利上昇リスク　(9)オーバーローンリスク　(10)デッドクロス（黒字倒産）リスク　(11)サブリース契約リスク　(12)資産価値下落リスク　(13)入居者立退き交渉リスク

１、空室リスクその１
(１)立地による空室リスク
アパート経営最大のリスクは「空室リスク」です。最大の要因は「立地による空室リスク」です。アパート経営に適した土地は、人口が増加している地域、駅から徒歩10分以内などにある土地になります。賃貸物件の紹介サイトでは「賃料」「駅徒歩〇分」「築年数」で物件情報が絞り込めるようになっています。
また、アパート周辺にある大学や大企業へ通う人をターゲット（入居者）にしている場合には、その大学や企業が移転すると空室が増える可能性があります。
実際に筆者（後東）が経験した事例があります。講師をしていた愛知大学三好キャンパスが名古屋駅前に移転しました。その結果、愛知大学三好キャンパスの大学生向けアパートは、空室が増加しアパートローンを支払うことができなくなりました。
(２)供給過剰による空室リスク
アパートは周辺地域に新築のアパートが建築されることで、供給過剰リスクに陥ります。アパートは一般的に投資規模が小さく、建築規制も緩く建てやすいため供給過剰になりやすいという性質があります。人口減少が進んでいる地方圏や大都市圏郊外の地域では、アパートが増加すると、入居者の奪い合いが激化します。そのためアパート経営は差別化が特に重要になります。
　2015年（平成27年）１月に相続税法の改正があり、基礎控除額が大幅に引き下げられました。その前後に、相続税対策でサブリース契約アパートが大量に建築されました。その結果、アパ－トが供給過剰になり空室リスクが高まりました。空室リスクが呼び水となり、家賃下落リスク、借入金返済リスク、資産価値下落リスク、デッドクロス（黒字倒産）リスクなどを引き起こすので、「空室リスク」はアパート経営最大のリスクと言われます。