後東　博 ごとう　ひろし

10、オーバーローンのリスクその２
オーバーローンはサブリース契約アパ－トに多く見られます。その理由は、サブリース契約アパートは地方圏や大都市圏郊外の毎年地価が下落する地域に多く建築されているからです。また、サブリース契約アパ－トは、入居者が実際に支払っている家賃の70～80％しかオーナーには支払われません。これは、家賃保証料、管理委託手数料10～15％、家賃が支払われない免責期間３か月、敷金・礼金・更新料などがサブリース会社の収入になることが原因です。
サブリース契約アパ－トを30年間続ける人はいません。築10年以降儲からないどころか、赤字になりオーナーの持ち出しになることさえあるからです。そして、売却しようとしたとき、オーバーローンに気づくのです。
老朽アパートを相続した場合やサブリース契約アパートの場合、アパートローン返済中にアパートを売却せざるを得なくなるケースもあるでしょう。その場合、通常であればアパートの売却益でアパートローンを完済します。
しかしオーバーローンでは、アパートを売却してもアパートローンを完済できない可能性があります。こうした場合、残りのアパートローンの返済は自己資金で行う必要があります。ところが、自己資金が用意できないうちは金融機関が売却を認めないケースが多いため、売りたくても売れないという事態になります。返済も売却もできない場合には、任意売却或は競売を選択することになります。

取るべき行動
(1)自己資金を多く用意してからアパートを建築する。
(2)サブリース契約でアパート建築をしない。