後東　博 ごとう　ひろし

５、老朽アパートは銀行融資が困難であるリスク　
　金融機関からの融資は、法定耐用年数を超えた老朽アパートの場合、審査は通りにくくなります。また新築の際の融資が残っている場合も審査は通りにくくなります。仮に審査に通ったとしても毎月の返済額が重くなり賃貸経営リスクは高くなります。
一般的に金融機関がアパートローンを融資する期間は、法定耐用年数の期間になるのが通常です。法定耐用年数とは建物などの物品の価値がある年数を法的に設定している物です。賃貸物件の場合、構造によって法定耐用年数は以下のように異なります。

構造と法定耐用年数
木造 22年
軽量鉄骨造 19年（厚み3mm以下）
27年（厚み3mm超4mm以下）
重量鉄骨造 34年
鉄筋コンクリート造 47年

また、老朽アパートのような法定耐用年数を超えた物件は、銀行の評価額が0円になり、物件を売却しても借金を埋めることができないからです。
つまり老朽アパートの寿命は「法定耐用年数－築年数＝ローン返済期間」と考えます。
例えば、築30年の木造アパートの場合「法定耐用年数22年（木造）－老朽アパート築30年＝－8年」となり、金融機関は法定耐用年数を超えた後は、家賃収入が入らない期間として考えるので、審査のハードルが非常に高くなります。
　さらに、法定耐用年数を超えた老朽アパートは、大規模修繕や建替えを検討しなければならないことが多いため金融機関がたとえ融資をしても資金回収が難しいと判断されやすいのです。
　法定耐用年数を超えた老朽アパートでも金融機関の融資を受けることができることもあります。その場合は、老朽アパートの建っている土地そのものに価値がある場合です。地方圏や大都市郊外の地価が継続的に下落する「負動産」では難しい場合もあります。
　一方、老朽アパートの買主から見た場合も同じことが言えます。買主は金融機関から融資を受けて物件（老朽アパート）を購入するため、耐用年数を超えている場合、一般的に現金でないと購入できません。従って、買主を探すことが非常に困難になります。
　法定耐用年数を超えた老朽アパートは、そのまま放置してもよいことはありません。そのまま所有していても減価償却のメリットもなく、維持費が多くかかり収支が合わなくなります。相続対策では相続人が承継したくなる財産にすることが大切です。