後東　博 ごとう　ひろし

４、老朽アパートを限界まで持ち続ける地主のリスク
老朽アパート・マンション、古ビル、古貸家など（以下まとめて老朽アパートという）を「まだ家賃収入があるから」「まだ建物が使えるから」といった理由で、限界まで持ち続けているオーナーがいます。この場合、どのような問題があるでしょうか？
　老朽アパートの選択肢は、「建て替える。リフォームする。売却する。」の３つあります。
　建て替えを行う場合、以下のように多くの課題があります。
(1)入居者の立退き交渉・・・法律は不動産業者に依頼することを禁止している
(2)入居者の立退き費用・・・金融機関は一切融資しない
(3)建物の解体費用・・・数百万円～数千万円程度
(4)多額の新築費用・・・数千万円～１億円以上、最低10％以上の自己資金が必要
(5)金融機関の融資・・・担保、連帯保証人が必要
(6)建物解体と新築までの数年間は家賃収入が０円になること。
　建て替えも売却もしない場合、老朽アパートを維持するために多額のコストがかかります。マンションの屋上防水や壁面塗装などの大規模修繕は高額な費用がかかり、規模にもよりますが数千万円かかることもあります。そのとき修繕積立金があればよいのですが、ない場合には金融機関からの融資を受けることになります。