後東　博 ごとう　ひろし

オーナーによる立退き交渉が非常に困難な７つの理由１、オーナーの不動産知識と立退き交渉の経験不足　立退き交渉は不動産会社（サブリース会社）に依頼できないので、オーナーが直接入居者とやり取りする必要があります。ところが、普段から入居者と直接やり取りしているオーナーはほとんどいません。突然、オーナーから「退去して欲しい」と言われても入居者は納得しません。２、オーナーが入居者...[ 続きを読む ]

立退料の相場と立退き事例　建物が老朽化してオーナー（賃貸人）の都合で入居者（賃借人）に対して立退きを要求する場合、立退料を支払わなければ「正当な理由」を認めないとする判例が多くあります１、サブリース契約の立退き事例　オーナーがサブリース会社に明渡しを求めたが、サブリース契約にも　借地借家法28条が適用され、「正当な理由」は認められず、立退きが認められなかった。（令和元...[ 続きを読む ]

立退き交渉はオーナーが自分自身でやらなければならない　そもそも、不動産会社は立退料を算定する専門家ではありません。よく不動産業者の人達は、「入居者の立退料は６か月～１年分」と言います。しかし、この６か月分に法的根拠も算定方式もありません。一般に流布したもので間違いです。　入居者の立退き交渉で最も重要な点は、大半のサブリース物件のオーナーが「サブリース契約が30年で契約...[ 続きを読む ]

立退き交渉はサブリース会社に依頼できないサブリース物件（アパート・マンション・貨家など）のオーナーやサブリース契約をしていないオーナーでも、老朽化した賃貸物件の入居者の立退き交渉を、当然に不動産会社に依頼できると思っている人が多くいます。本来、立退き問題は賃貸物件を建築する前に理解すべき事柄ですが・・・。立退きについて知らないオーナーが多いということは、建築するときに...[ 続きを読む ]

不動産会社の営業マンを友人と間違えたオーナー　サブリース契約の中古物件を売却する場合の問題点は5つあります。(1)サブリース中古物件を購入したい購入者がほとんどいない。(2)サブリース中古物件は金融機関が融資をしづらい。(3)サブリース中古物件を更地にする場合、オーナー自身が入居者の立退き交渉をしなければならない。また、金融機関が立退き交渉費用を一切融資しない。(4)...[ 続きを読む ]

築30年超のサブリース物件の売却は非常に困難　銀行の融資期間は原則法定耐用年数内で行われます。従って、中古のアパート・マンションの場合、返済期間が短くなるか、或は融資されないことになります。構造別の法定耐用年数中古物件の法定耐用年数１、新築の耐用年数を全て経過した建物の場合、法定耐用年数×20％例えば、(1)築30年のサブリース契約の木造アパートのケース22年×20％...[ 続きを読む ]

30年後サブリース会社から契約解除されたオーナーには４つ大問題が発生　サブリース契約はオーナーから契約を解約することは非常に困難ですが、サブリース会社から一方的な契約解除は可能です。サブリース会社から契約解除を申し出る場合には、アパート経営が上手くいってない状態、つまり、全く儲からない賃貸経営状態か或は何か非常に困難な出来事が発生した場合に、オーナーに返却される可能性...[ 続きを読む ]

30年後もサブリース契約はオーナーから解約できない　30年或は35年後のサブリース契約終了後、サブリース会社が建物を解体して、土地が更地で返却されると本気で考えているオーナーが多くいます。また、サブリース契約期間が終了した場合、その後どうなるのかと不安を抱いているオーナーも多くいます。結論から先に申し上げると、オーナーからサブリース契約は30年間の期間満了でも解約でき...[ 続きを読む ]

その５：サブリース物件は融資が下りづらい　サブリース物件を購入する投資家は､金融機関から融資を受けて行います。その際、委託管理手数料が大きいサブリース物件は、収益性が低くなりマイナス要因となります。その上、サブリース会社が入居者を募集、選定するため問題のある入居者がいるかもしれません。売却するオーナーが、入居者を知らないというリスクがあります。　金融機関からすると、収...[ 続きを読む ]

その４：サブリース物件は売買価格が安くなる　アパートやマンションを売却するときの売買価格は、取引現場では多くの場合簡便な方法である「収益還元法」により決定されます。物件を購入する投資家は家賃収入を目的にするので、利回りを重視して売買価格を決定します。　「収益還元法」の計算式は、次の通りです。　価格＝収益（１年間の家賃収入－経費）÷期待利回り　ここで注意して頂きたいのは...[ 続きを読む ]