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土地・不動産

中古住宅物件を探すコツ

今、中古住宅物件を探しています(主にマンション)。購入検討をするときには、物件情報のどこを中心に検討すると良いですか?
また耐震面から○○年以上前に建てられたものはやめておいた方が良い等はあるのでしょうか? 
その他、中古物件を購入する際に知っておくと得する豆知識などあれば、なんでも教えてください。

投稿日時:2017/04/24 14:36回答2件

中古住宅物件を探すコツ

「マンションは管理を買え」と言われます。勿論、マンションの金額が大きなウエイトを占めていることは申し上げるまでもなく、また、主要駅から何分かも重要な要素ではあります。しかしながら、「管理面」に目を向けてください。マンションは戸建てと異なり、そのマンションに住んでいる区分所有者全員で管理組合を構成し、この管理組合に毎月、管理費と修繕積立金を支払う必要があります。管理費は管理会社への委託費のほか、光熱水費(自分の部屋の光熱水費ではなく、廊下、駐車場等の光熱水費です)など、毎月消費されていくお金で貯金とはなりません。これに対し、修繕積立金は、「将来の大規模修繕工事等に備えるお金」です。従って、例えば管理費が2万円、修繕積立金が5千円の場合と管理費が1万円、修繕積立金が1万5千円とを比較しますと、後者の方が良いに決まっております。なぜならば、前者の場合ですと、将来の大規模修繕工事の際に資金が足りなくなり、追加で徴収される場合が予測されるからです。該当マンションに修繕積立金が、どれくらいたまっているかも大事です。大規模修繕工事は、戸当たり100万円くらいかかると言われております(外壁塗装工事と屋上防水工事を行った場合。例:30戸のマンションですと、約3千万円です)。この例で申し上げれば、中古マンション購入の際にできれば管理組合全体で3千万円の貯金があるといいですね。)。
その他、管理面では、マンション内の多くの者が滞納しているかどうかも調べる必要があります。多くの滞納者がいれば環境は良くないと考えてください。特にご自身が購入されるマンションの部屋に滞納がありますと、購入後に管理組合からその滞納額を請求されますのでご注意ください。その他、耐震面から考慮しますと、昭和56年以前(1951年以前)のマンションは「旧耐震基準」のマンションと言われております。それ以降に建築されたマンションに比べ、鉄筋の量や鉄骨の接合の仕方が劣っていると言われております。また、ピロティ形式のマンションも避けた方が良いです。「ピロティ形式」とは、1階が駐車場となっており、柱だけで立っているマンションです。地震の際に倒れやすい構造と言うわけです。構造面で言えば、RC(鉄筋コンクリート造り)よりもSRC(鉄骨鉄筋コンクリート造り)の方が丈夫と言われております。高層マンションではSRCづくりが良いでしょう。

投稿日時:2017/05/02 14:12

中古住宅を探すコツ

中古マンションを購入検討する際に大切なことは、条件の絞込みになると思います。

(1)立地の絞込み
どの沿線・どの駅周辺が家族の生活に便利か。(沿線と駅の絞込み)
 ※~徒歩10分以内の立地がお奨めです!

(2)面積・間取の絞込み(何㎡必要か?何部屋必要か?)
 ※都心エリアを除けば、70㎡以上がお奨めです!

(3)購入予算・価格帯の絞込み
自己資金と返済額(管理費等も合計)から、物件の上限価格を絞込み
 ※毎月徴収される管理費・積立金、駐車場の有無も要チェック!

上記条件を検索した場合、納得できる築後年数の物件はあるか?
築年数に納得できなければ、(1)~(3)の条件を変更していく。
このような手順で条件面を絞り込んでいくと良いです。

 ご質問にある耐震面ですが、一般的には現行の耐震基準適合は昭和56年6月1日
以降に建築確認通知書が交付された物件となります。
 但し、それ以前の物件でも管理面が良く、耐震診断の実施がされており、修繕履歴
や修繕計画がしっかり実施されている良質な物件も多くあります。

いずれにせよ、マンションは立地条件を最優先して検討されることをお奨めします。

投稿日時:2017/05/02 14:11

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