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岡部 茂

マンション管理組合運営問題のプロ

岡部 茂 おかべ しげる

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お答えした質問

マンション建設に関する業者の瑕疵担保について

まもなく築10年が経過しますが、たび重なる外壁のクラックと剥がれが生じ、多額の修繕費が掛かりました。瑕疵担保保証が10年と聞いていますが、どのようにしたら良いか?また、どのように証明したら良いか教えて下さい。

投稿日時:2020/02/17 09:58

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マンション建設に関する業者の瑕疵担保について

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」、通称「品確法」によって、新築住宅の場合は、住宅の引き渡しの時から10年間、損害賠償請求、契約解除のほか修補請求が認められております(品格違法94条、95条関係)。
ただし、品確法における施工業者の瑕疵担保責任は、住宅の「基本構造部分」の瑕疵に限って認められます。「基本構造部分」とは、柱や梁などの住宅の構造体力上主要な部分と、屋根や外壁などの雨水の侵入を防止する部分をいいます。
基本構造部分以外の瑕疵については、上記の規定は適用されず、他の法律等によるところとなります。ご相談の内容からすると、基本構造部分に該当することも考えられるので、建築士事務所に相談され、施工業者に掛け合ってもらうことが適切かと考えます。これらは、補修工事をされる前に対応されることが適切と考えます。

2020/02/26 16:29

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マンション購入は2020年の前と後どちらがいいのでしょうか?

名古屋市内に今後マンションの購入を考えています。
いま2020年問題が騒がれていますが、マンションを買うのであれば2020年までに買った方がいいのか、2020年以降に買った方がいいのかどちらでしょうか?
東京だけの問題で、東海エリアの場合はあまり関係ないのでしょうか?
あまり知識が無いため教えてください。

投稿日時:2017/12/08 10:10

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マンション購入は2020年の前と後どちらがいいのでしょうか?

結論から申し上げますと、2022年以降にご検討されることが適切かと考えます。理由は次のとおりです。
1.ご承知のごとく、現在は、2020年の東京オリンピックを控え、マンション業界は活況を呈しております。ということは、マンションの価格そのものが高原状態ということです。東京都の人口も2025年頃をピークに減少に転じると言われております。人口が減少すれば、需給のバランスが崩れてくることは当然です。
2.2020年問題以外に、2022年問題があります。2022年問題とは、「生産緑地」と言われる農地が制度発足後、30年目を迎え、農地に課せられていた制限が解除され、三大都市圏を中心に大量に放出されてくるのではないかと言うことです。大量に放出されれば、宅地に転用され、不動産市場に大量に流入してくることが予測されます。

上記、2点の理由により、マンション購入は2022年以降がよろしいかと考えます。

2017/12/11 13:13

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中古住宅物件を探すコツ

今、中古住宅物件を探しています(主にマンション)。購入検討をするときには、物件情報のどこを中心に検討すると良いですか?
また耐震面から○○年以上前に建てられたものはやめておいた方が良い等はあるのでしょうか? 
その他、中古物件を購入する際に知っておくと得する豆知識などあれば、なんでも教えてください。

投稿日時:2017/04/24 14:36

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中古住宅物件を探すコツ

「マンションは管理を買え」と言われます。勿論、マンションの金額が大きなウエイトを占めていることは申し上げるまでもなく、また、主要駅から何分かも重要な要素ではあります。しかしながら、「管理面」に目を向けてください。マンションは戸建てと異なり、そのマンションに住んでいる区分所有者全員で管理組合を構成し、この管理組合に毎月、管理費と修繕積立金を支払う必要があります。管理費は管理会社への委託費のほか、光熱水費(自分の部屋の光熱水費ではなく、廊下、駐車場等の光熱水費です)など、毎月消費されていくお金で貯金とはなりません。これに対し、修繕積立金は、「将来の大規模修繕工事等に備えるお金」です。従って、例えば管理費が2万円、修繕積立金が5千円の場合と管理費が1万円、修繕積立金が1万5千円とを比較しますと、後者の方が良いに決まっております。なぜならば、前者の場合ですと、将来の大規模修繕工事の際に資金が足りなくなり、追加で徴収される場合が予測されるからです。該当マンションに修繕積立金が、どれくらいたまっているかも大事です。大規模修繕工事は、戸当たり100万円くらいかかると言われております(外壁塗装工事と屋上防水工事を行った場合。例:30戸のマンションですと、約3千万円です)。この例で申し上げれば、中古マンション購入の際にできれば管理組合全体で3千万円の貯金があるといいですね。)。
その他、管理面では、マンション内の多くの者が滞納しているかどうかも調べる必要があります。多くの滞納者がいれば環境は良くないと考えてください。特にご自身が購入されるマンションの部屋に滞納がありますと、購入後に管理組合からその滞納額を請求されますのでご注意ください。その他、耐震面から考慮しますと、昭和56年以前(1951年以前)のマンションは「旧耐震基準」のマンションと言われております。それ以降に建築されたマンションに比べ、鉄筋の量や鉄骨の接合の仕方が劣っていると言われております。また、ピロティ形式のマンションも避けた方が良いです。「ピロティ形式」とは、1階が駐車場となっており、柱だけで立っているマンションです。地震の際に倒れやすい構造と言うわけです。構造面で言えば、RC(鉄筋コンクリート造り)よりもSRC(鉄骨鉄筋コンクリート造り)の方が丈夫と言われております。高層マンションではSRCづくりが良いでしょう。

2017/05/02 14:12

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