後東　博 ごとう　ひろし

１、老朽アパートは地震で倒壊する
（２）旧耐震アパート・マンションの耐震義務
　さらに、オーナーが負うべき義務や責任には、「耐震診断の義務」があります。昭和56年（1981年）の新耐震基準をもとに、平成7年（1995年）12月25日に「建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）」が施行され、昭和56年以前の旧耐震基準に基づいて建てられた建築物については、「耐震診断の義務」があります。
　1981年5月31日以前に建築されたアパート・マンションは新耐震基準に適合していない可能性があるので、耐震診断を受ける必要があります。
　建築物の耐震基準は、建築基準法で定められています。現行の新耐震基準は1981年6月1日に施行され、昭和56年（1981年）5月31日以前の建物は「旧耐震基準」の構造になります。阪神・淡路大震災（1995年1月17日）、東日本大震災（2011年3月11日）、熊本地震（2016年4月14日）で倒壊した建物は、ほとんど「旧耐震基準」の古家や老朽アパート・マンションなどでした。
　「旧耐震基準」の建物は、倒壊リスクが高く、耐火構造になっていないため火災リスクが高いのが特徴です。万が一の責任は、「所有者リスク」としてオーナーが負います。一般的に「旧耐震基準」の建物は、次のような問題点があります。
(1)老朽化した賃貸物件の売却が困難であること。
(2)老朽アパートの立退き交渉費用を、金融機関が一切融資しないこと。
(3)老朽アパートの立退き交渉は、法律で不動産業者に依頼することを禁止していること。
(4)老朽アパートの入居者を退去させ、建物を解体して建て替える場合には、多額の費用と時間がかかること。
　このような理由からオーナーは、不動産活用としての出口戦略を立案することが難しいということを理解する必要があります。つまり、不良資産を優良資産に組み替える「資産戦略型相続対策Ⓡ」を実行することが難しいのです。