後東　博 ごとう　ひろし

アパート経営で13のリスクを回避して成功する方法　アパートやマンション経営などの賃貸事業でリスクを小さくし、回避する方法はあります。しかし、リスクをゼロにする方法はありません。なぜならアパート経営は事業だからです。「サブリース契約リスク・入居者立退き交渉リスク」は愛知相続サブリース・老朽アパート研究所で解決策を提案できます。サブリース契約アパートは、100％相続対策に...[ 続きを読む ]

17、入居者の立退き交渉リスクその３（３）定期借家契約の活用は困難　入居者の立退き対策として、「定期借家契約」の活用があります。「定期借家契約」には契約の更新がないため、契約期間が満了すれば賃貸借契約は終了します。「定期借家契約」は2000年3月1日に施行されましたが、国土交通省の令和４年度住宅市場動向調査報告書によると、導入率はわずか2.1％です。　では、なぜ、オー...[ 続きを読む ]

16、入居者の立退き交渉リスクその２（２）アパート建替え支援システムの罠　最近よくある相談でハウスメーカーの営業マンが勧める「アパート建替え支援システム」には、「サブリース契約の罠」という落とし穴があります。このシステムは、入居者の立退き交渉に必要な「明け渡し費用（立退料）」や明け渡し交渉の代行を委任する「弁護士費用」をハウスメーカーがオーナーに代わって負担するもので...[ 続きを読む ]

15、入居者の立退き交渉リスクその１（１）サブリース契約アパートの立退き交渉大問題　アパート経営を長く続けると、建物が老朽化し建替えを検討する時期が訪れます。最大の問題は、入居者の立退き交渉とその費用です。立退き交渉は不動産業者に依頼すると法律違反になるので、オーナー自ら行わなければなりません。立退き交渉は、手間と時間がかかることと多額の費用がかかるため、決して簡単な...[ 続きを読む ]

14、資産価値下落リスク　アパート経営では、将来、資産価値下落リスクがあります。主な要因は、建物の老朽化、と土地価格の下落、収益の低下の３つです。　建物については、築年数が経過し老朽化すると物件の資産価値は下落します。土地については人口減少による土地価格の下落が最も大きい要因になります。人口が減少するとその土地に対する需要が減少するため土地価格が下落します。人口減少以...[ 続きを読む ]

13、サブリース契約リスクその２「家賃保証型サブリース」は家賃が非常に低いことが問題です。家賃が低いので、「借入金返済リスク」「金利上昇リスク」「オーバーローンリスク」「デッドクロス（黒字倒産）リスく」「修繕リスク」が顕在化しやすくなっています。「家賃保証型サブリース」の家賃収入は満室時の入居者が支払う家賃の70～80％程度のため、新築時からアパートローンの返済がギリ...[ 続きを読む ]

12、サブリース契約リスクその１　サブリース契約には、「パススルー型サブリース」と「家賃保証型サブリース」の２種類があります。パススルー型は管理会社（サブリース会社）による家賃保証がないタイプのサブリースのことで、入居者が支払う家賃がそのままオーナーの収入になります。管理会社が１棟全体を賃貸し入居者に転貸する契約です。管理料は５％程度で、空室リスクや家賃滞納リスクはオ...[ 続きを読む ]

―相続対策で土地活用・賃貸経営をしたいなら、不動産業者に相談する前に、どのような書類でも署名する前に、私にご連絡ください。無料で情報を提供いたします。―(1)空室リスク　(2)家賃滞納リスク　(3)家賃下落リスク　(4)自然災害リスク(5)修繕リスク　(6)入居者トラブルリスク　(7)借入金返済リスク(8)金利上昇リスク　(9)オーバーローンリスク　(10)デッドクロ...[ 続きを読む ]

10、オーバーローンのリスクその２オーバーローンはサブリース契約アパ－トに多く見られます。その理由は、サブリース契約アパートは地方圏や大都市圏郊外の毎年地価が下落する地域に多く建築されているからです。また、サブリース契約アパ－トは、入居者が実際に支払っている家賃の70～80％しかオーナーには支払われません。これは、家賃保証料、管理委託手数料10～15％、家賃が支払われ...[ 続きを読む ]

９、オーバーローンのリスクその１オーバーローンとは、アパートの売却時にアパートローン残高が売却額を上回っている状態のことです。具体的には、図のような状況がオーバーローンに該当します。アパートは新築後、徐々に資産価値が下がっていくのが一般的です。そして、この資産価値の下落がアパートローンの返済よりも早い場合、オーバーローンになります。例えば、同じ7,000万円の物件でも...[ 続きを読む ]