後東　博 ごとう　ひろし

「サブリース2026年問題」その２

―売却困難な『土地持ち死産家Ⓡ』急増―

「サブリース2026年問題」は、下記の５つの要因で起きると予想されます。
(1)サブリース会社から10％以上の大幅な家賃減額要求（借地借家法32条１項の適用）
(2)人口減少による賃貸物件の入居者の減少
(3)日銀による金利の引上げでアパートローンの支払いが大幅増加（欧米では既に実施）
(4)オーナーからのサブリース契約の解約ができない（借地借家法28条の適用）
(5)サブリース業界最大手のA社の動向（サブリース戸数が日本で一番多い）
A社の動向とは、サブリース戸数が日本で一番多いのがA社です。しかも、ほとんどの物件がサブリース契約で建築されています。その数は既に百万戸を超えています。
そして、A社がサブリース契約を導入したのが2006年です。2003年10月の最高裁の判決が出た3年後から大々的に開始したのです。その結果、2026年から築20年経過したサブリース物件が続々と増え始めるのです。
その結果、築20年目になると、家賃の減額は当初の保証家賃よりも、通常、約20％程度下がります。地方圏の立地条件の悪い場所になると30％程度の減額もありえます。
　上記の５つの要因によって、サブリース物件を所有するオーナーは、アパートローンの返済が厳しくなったり、支払えなくなったりする可能性が出てきます。
オーバーローンになると、最悪の場合自己破産や夜逃げにつながります。最善の方法は、2025年までにサブリース物件を売却することです。「サブリース契約の罠」の解約・売却は、「サブリース契約の罠」をよく知る相続コーディネーターⓇにご相談下さい。

最後に一言、
不動産会社のサブリース担当者の人に気をつけなさい。
多くの人は、素晴らしい人達である。
しかし、
彼らの仕事は「あなたを儲けさせること」ではない。
彼らの仕事は「あなたから儲けること」である。
中には良心的な人も少なくないだろう。
ただ、
あなたの担当者がそうとは限らない。

＊参考文献
後東博著「サブリース契約の罠、サブリース契約で地主が『土地持ち死産家Ⓡ』になるワケ」
（日本橋出版）