後東　博 ごとう　ひろし

30年後もサブリース契約はオーナーから解約できない
　30年或は35年後のサブリース契約終了後、サブリース会社が建物を解体して、土地が更地で返却されると本気で考えているオーナーが多くいます。また、サブリース契約期間が終了した場合、その後どうなるのかと不安を抱いているオーナーも多くいます。
結論から先に申し上げると、オーナーからサブリース契約は30年間の期間満了でも解約できません。土地が更地で返却されることも絶対にありえません。そこで、サブリース契約が30年の期間満了した場合の問題点と、30年後に予測されるアパート・マンション経営の問題点について説明します。
　サブリースの契約期間とは、オーナーとサブリース会社が締結する賃貸借契約の期間です。新築物件では30年或は35年で、既存物件（築古物件）では10年の期間もあります。どれくらいの期間にするのかは、契約当事者で自由に決めることができます。
　但し、契約時に決めた保証家賃（借上賃料）が10年を超える長期の契約であっても、10年間だけに適用することが通常です。さらに、当初10年間のサブリース契約期間中であっても、保証家賃が減額されることもあります。具体的には、入居者の募集状況や周辺環境の変化を理由に保証家賃が値下げされます。

　サブリースでは、次の２つの契約が締結されます。
(1)マスターリース契約・・オーナーとサブリース会社が締結する賃貸借契約
(2)サブリース契約　　・・サブリース会社と入居者が締結する賃貸借契約
借地借家法により、賃借人（サブリース会社）や転借人（入居者）は自分の都合で中途解約が可能です。オーナーとサブリース会社が締結するマスターリース契約は、サブリース会社からは自由に中途解約は可能です。ところが、オーナーは賃貸人であるため中途解約はできません。
　サブリースの契約期間30年が満了したとしても、マスターリース契約はサブリース会社（賃借人）が契約の更新を望む場合には、オーナーは契約更新に応じる必要があります。つまり、マスターリース契約は30年の一括借り上げ期間が終了しても解約できません。