後東　博 ごとう　ひろし

不動産会社の営業マンを友人と間違えたオーナー
　サブリース契約の中古物件を売却する場合の問題点は5つあります。
(1)サブリース中古物件を購入したい購入者がほとんどいない。
(2)サブリース中古物件は金融機関が融資をしづらい。
(3)サブリース中古物件を更地にする場合、オーナー自身が入居者の立退き交渉をしなければならない。また、金融機関が立退き交渉費用を一切融資しない。
(4)サブリース中古物件の契約はオーナーからの解約が困難なこと。　
(5)サブリース契約のオーナーからの解約、金融機関の融資、購入者紹介、中古物件の売却などを総合的にアドバイスできる専門家がほとんどいない。

このような理由からサブリース契約のアパートやマンションは、30年後不良資産になり相続人が相続したくない「腐動産」になります。その結果、相続人は「土地持ち死産家Ⓡ」になると考えられます。
　サブリース契約の失敗の原因は簡単です。不動産会社の営業マンを自分の友人と勘違いして、無料のアドバイスをオーナーが受けたことが原因です。そして、相続税対策にならないサブリース契約による賃貸物件を建築し「成り行き相続対策」を行った結果です。
　サブリース契約のアパートやマンション経営に失敗するオーナーは、何度も営業をかけてきた不動産業者に建築を依頼し、サブリース会社の営業マンの無料情報で判断する傾向があります。自分にとって都合の悪い情報に目を背け、自分を安心させるために問題を放置し、取り返しのつかない事態を招いてしまう人も多くいます。

　賃貸経営は立地条件のよい「富動産」や地価が下落しない「不動産」で行い、多額の借入金をせず、自己資金を十分に用意し、適切な委託管理方式で実施すればリスクに上手く対応でき成功できます。

参考文献
後東博著「サブリース契約の罠、サブリース契約で地主が『土地持ち死産家Ⓡ』になるワケ」（日本橋出版）