後東　博 ごとう　ひろし

１、空室リスクその２
（３）一般的なアパートとサブリ―ス契約アパートの空室リスクの比較
アパート経営の収入は、入居者の家賃収入で成り立っています。空室があってもアパートローンや経費を支払っていかなければなりません。経費には、管理委託手数料、建物修繕費、仲介手数料、固定資産税、保険料などがあります。アパートの経費率は、一般的には15～20％が相場です。
以下の前提条件で、一般のアパートとサブリース契約アパートのケースを比較して検討しましょう。
前提条件
・借入金１億円　金利2.5％　借入期間30年
・１R×10戸　家賃７万円　月額家賃収入70万円（満室時想定）
・サブリース契約アパートのケースは、月額家賃収入56万円（満室時想定）
・アパートローン40万円
・一般のアパート経費率15％（10.5万円）、サブリース契約アパート経費率10％（７万円）　

(1)一般のアパートのケース
満室　家賃収入70万円　ローン返済40万円　経費10.5万円　手残り19.5万円　
1戸空室　家賃収入63万円　ローン返済40万円　経費10.5万円　手残り12.5万円
2戸空室　家賃収入56万円　ローン返済40万円　経費10.5万円　手残り5.5万円
3戸空室　家賃収入49万円　ローン返済40万円　経費10.5万円　手残り－1.5万円

(2)サブリース契約アパートのケース
満室　家賃収入56万円　ローン返済40万円　経費7万円　手残り9万円　
↓
10年後満室　家賃収入49万円　ローン返済40万円　経費7万円　手残り2万円

一般のアパート経営では、アパートローンや毎月の経費を支払うと、満室時で19.5万円の手残りとなります。空室2戸になると、手残りはわずか5.5万円です。空室3戸になると、赤字経営になります。
サブリース契約アパートでは、満室時でも9万円の手残りです。最大の原因は入居者が支払う家賃の20％程度をサブリース会社が家賃保証と管理手数料の名目で取り、残りの80％をオーナーが受け取る仕組みのためです。