後東　博 ごとう　ひろし

２、家賃滞納リスク
入居者（借主）の家賃滞納は、３か月以上で賃貸借契約の契約解除理事由に該当します。但し、１～２か月の滞納では入居者を退去させることができません。家賃滞納対策は、以前は敷金を預かることや連帯保証人によって保全することでした。
ところが、敷金については取れない物件も多く、家賃滞納の保全機能は低下しています。また、連帯保証人による保証も頼める親類縁者がいない入居者が増え難しくなっています。最近では、社会情勢の変化や法律改正により家賃保証会社の利用が増えています。
2020年４月に改正民放が施行され、連帯保証人を保護する観点から、賃貸契約の際、契約書に必ず「連帯保証人の限度額」を明記しなければならなくなりました。その結果、家賃保証会社を利用する動きが広がりました。オ－ナーは入居条件として家賃保証会社との契約を義務付けることで家賃滞納リスクをなくすことができます。
家賃保証料は初年度月額家賃の0.5~１か月分程度で入居者が負担します。家賃保証会社は従来の連帯保証人としての役割を果たすだけだはなく、様々なサービスを提供しています。サービス内容は企業ごとに異なりますが、主な役割は次の通りです。
(1)大家に対して入居者の身元保証を行う。
(2)入居者の滞納家賃を入居者に代わって大家に支払う。
(3)家賃の滞納があった入居者に対して、滞納家賃の回収を行う。
(4)大家に対して退去時の原状回復費用の負担をする。
(5)大家に対して入居者の訴訟費用の負担をする。
家賃の滞納は大家にとって悩ましい問題です。では実際家賃の滞納はどれくらい発生しているのでしょうか？公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が出している賃貸住宅市場景況感調査によると、2020年度下期では次の通りです。
家賃自動引き落とし口座の残高調整ミスなどうっかり滞納した可能性のある月初めの滞納率が全国で5.0％でした。月末での１か月滞納率は2.1％にまで下がっています。そして、月末での２か月以上滞納率では、1.1％と約90戸に１戸の割合です。

取るべき行動
(1)入居条件として「家賃保証会社」への加入を義務づける。
(2)賃貸管理会社に入居前の審査を厳格にしてもらう。