後東　博 ごとう　ひろし

３、家賃下落リスク
家賃の下落は空室が引き金になって生じます。空室が続けば家賃を下げて募集せざるを得ません。下げた家賃で入居者が決まれば、その部屋の家賃は継続的に下がります。家賃は新築当初が最も高く、その後は下落していくのが一般的です。家賃が下落する２つ目の要因は、建物の老朽化（経年劣化）です。新築と比べると、築年数が古いアパートは家賃が安くなります。家賃下落リスク対策としては、大都市圏や地方中枢都市の一部で立地が良く将来地価が一部上昇する可能性がある「富動産」、大都市圏で今後地価を維持できる可能性のある「不動産」であれば、ある程度高い家賃設定でアパート経営は可能です。また、新築物件に比べて中古物件（築古物件）の方が、家賃は一般的に下落しにくいと言われています。中古物件は新築物件に比べて購入価格が安く、立地条件のよい物件もあるため、家賃が多少下がってもキャシュフローに影響はないでしょう。
その答えは、三井住友トラスト基礎研究所が発表したレポート「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」にあります。これは賃貸マンションの経年劣化が家賃の下落にどう影響するかを表した東京都23区の賃料下落率ですが、アパート経営も同じことが言えると思います。

実際の数値をシングル（ワンルームマンション）で見てみましょう。
・築10年で約１割の下落
・築20年で約２割の下落
・築20年以降下落なし、ほぼ横ばい
これらから、新築後の10年間下落率が高くその後、10年間の下落率は小さくなり築20年を超えると下落はなく安定するということです。推測できることは地方圏の人口減少が続く地域では、下落率はこれよりも大きくなるということです。立地条件の良い大都市圏では、築20年以上の物件は家賃の下落がほとんどないので家賃下落リスクを抑えられます。相続対策としても地方圏や大都市圏郊外の不動産を売却して、優遇税制を利用して大都市圏の1棟中古物件や区分マンションの購入がよいことが理解できます。つまり、不良資産を売却して優良資産に組み替える「資産戦略型相続対策Ⓡ」が有効であることが理解できます。

取るべき行動
(1)立地条件のよい土地（富動産・不動産）でアパート経営をする。
(2)立地条件のよい土地（富動産・不動産）にある中古物件（1棟アパート・区分マンションなど）を購入する。