後東　博 ごとう　ひろし

９、オーバーローンのリスクその１
オーバーローンとは、アパートの売却時にアパートローン残高が売却額を上回っている状態のことです。具体的には、図のような状況がオーバーローンに該当します。アパートは新築後、徐々に資産価値が下がっていくのが一般的です。そして、この資産価値の下落がアパートローンの返済よりも早い場合、オーバーローンになります。
例えば、同じ7,000万円の物件でも、土地と建物、それぞれの価格は以下のように異なります。この場合、注意すべき点は、物件価格に占める建物と土地の割合です。
A：地方圏・大都市圏郊外のアパートで地価が下落するケース
土地価格3,,000万円、建物価格4,000万円
B：大都市圏中心部のアパートで地価が横ばいで下落しないケース
土地価格4,,000万円、建物価格3,000万円
相続税はと土地と建物を別々で計算します。ところが、アパートを売却する場合には、土地の価格だけで売却或は収益（アパートの家賃収入）だけで売却の判断をします。建物の資産価値は、年数が経過するごとに下がり、やがて０円になります。ところが、土地の価値が０円になる可能性はありません。しかしながら、Aのケースでは、地価が下落し3,000万円が2,000万円に下落する可能性があります。Bのケースでは、地価が下落しないので4,000万円の資産価値が維持されます。
つまり、Aの地方圏・大都市圏郊外のケースでは土地価格が徐々に下落するため、資産価値の下落スピードが速く、オーバーローンになりやすい傾向にあります。