後東　博 ごとう　ひろし

―相続対策で土地活用・賃貸経営をしたいなら、不動産業者に相談する前に、どのような書類でも署名する前に、私にご連絡ください。無料で情報を提供いたします。―

(1)空室リスク　(2)家賃滞納リスク　(3)家賃下落リスク　(4)自然災害リスク
(5)修繕リスク　(6)入居者トラブルリスク　(7)借入金返済リスク
(8)金利上昇リスク　(9)オーバーローンリスク　
(10)デッドクロス（黒字倒産）リスク　(11)サブリース契約リスク
(12)資産価値下落リスク　(13)入居者立退き交渉リスク

11、デッドクロス（黒字倒産）リスク
　年間の減価償却費よりも年間の元本返済額が大きくなるときを、「デッドクロス」と言います。相続税対策で借入金を使ってアパートやマンションを建築すると、経費にできる減価償却費が年々減少します。ところが、元利均等返済の借入金の場合は元金部分が年々増加します。デッドクロスまでは減価償却費が元金返済額を上回り節税効果があります。
　しかし、「デッドクロス」を過ぎると節税にならない金額が増え、所得税（申告所得）が増え税金も払えなくなることがあります。つまり、黒字経営で税金を支払っても、手元に現金が残らないという現象です。
　サブリース契約アパートで「デッドクロス」になった場合、自己資金を入れても効果はほとんどありません。そもそも家賃収入が少なく、修繕費が通常よりも多くかかるサブリース契約の仕組み自体に問題があるからです。
　通常、「デッドクロス」は設備の「減価償却費」がなくなる築15年目以降になりますが、サブリース契約アパートでは、築10年目以降に起きることもあります。

取るべき行動
(1)自己資金を多く用意してからアパート建築する。
(2)デッドクロスになったら自己資金を入れても無駄であり不動産を売却する。
(3)後東博著「サブリース契約の罠、サブリース契約で地主が『土地持ち死産家』になるワケ」
　（日本橋出版）の第８章を読むこと。