後東　博 ごとう　ひろし

13、サブリース契約リスクその２
「家賃保証型サブリース」は家賃が非常に低いことが問題です。家賃が低いので、「借入金返済リスク」「金利上昇リスク」「オーバーローンリスク」「デッドクロス（黒字倒産）リスく」「修繕リスク」が顕在化しやすくなっています。
「家賃保証型サブリース」の家賃収入は満室時の入居者が支払う家賃の70～80％程度のため、新築時からアパートローンの返済がギリギリ可能な状態になっている方が多くいます。
さらに築10年目以降は、家賃が減額され「デッドクロス（黒字倒産）」になり、アパートローンが返済できなくなる可能性も生じます。
「家賃保証型サブリース」は賃料収入が低いため、将来の修繕に備えた資金がたまりにくいのが特徴です。修繕に関してはサブリース会社の指定業者を使わなければなりません。しかも、世間相場よりも非常に高い価格の工事費を要求されます。
多くの方は、30年一括借り上げ、家賃保証という名称から「空室リスク」が回避できると勘違いをしてサブリース契約します。実際には、サブリース契約は収益性が低く、アパート経営のリスクを大きくする要因になるので、30年間継続したい人はいません。

取るべき行動
(1)サブリース契約のアパート経営をしない。
(2)後東博著「「サブリース契約の罠、サブリース契約で地主が『土地持ち死産家Ⓡ』になるワケ」（日本橋出版）を読むこと。この本は相続対策でアパート経営するための戦略集です。
(3)「愛知相続サブリース・老朽アパート研究所」に解決策を依頼すること。