後東　博 ごとう　ひろし

16、入居者の立退き交渉リスクその２
（２）アパート建替え支援システムの罠
　最近よくある相談でハウスメーカーの営業マンが勧める「アパート建替え支援システム」には、「サブリース契約の罠」という落とし穴があります。このシステムは、入居者の立退き交渉に必要な「明け渡し費用（立退料）」や明け渡し交渉の代行を委任する「弁護士費用」をハウスメーカーがオーナーに代わって負担するものです。
　建替えを行うアパートにオーナーが住んでいる場合には、建替え工事期間中に住むため仮住まいにかかる家賃や引っ越し代を補填する「仮住まい費用」や建替え工事期間中解体したアパートの家賃相当額を補填する「家賃収入補填」と、建替え工事に伴う費用を「建替え支援金」として、ハウスメーカーがオーナーに代わって負担するものです。
　さらに入居者の退去先探しや引越業者の手配もサポートします。オーナーにとっては至れり尽くせりのシステムです。
　ところが、このシステムを分かりやすく説明すると、次の通りです。入居者の立退き費用と弁護士費用、建替え工事中の家賃補填、建物解体費用などは、通常、合計すれば1,000万円以上かかります。しかし、建替える新築のアパートの建物などの原価は5,000万円程度ですが、オーナーには１億円程度の新築費用を請求します。しかも、契約形態は必ず「家賃保証型サブリース」で行います。
つまり、このシステムはオーナーに支払う５つの建替え費用を、すべてオーナーに上乗せして負担させ、「家賃保証型サブリース」アパートを建てさせるための罠なのです。