みんなの質問を見る
マンションの大規模修繕 修繕積立金について
この度、3回目の大規模修繕を行うことになりました。マンションの全体戸数は、30戸以下の小さめのマンションです。
大規模修繕の業者は、マンション管理委託会社が決めたところ以外では選択できず金額も言われるがままとなっています。
なんせ、無知なもので相場がよくわかりません。マンションの住民はみんなそんな感じです。
また、次の大規模修繕にそなえて修繕積立金を値上げすることになりました。
10年後には、月8万くらいになるように作成してあります。10年もたてば、半数は年金暮らしになるので到底受け入れられません。
わたしは、今管理組合の役員をしています。
議決をとる際にわたしを含め役員は皆反対をしたのですが、役員は反対できないと管理会社の人に言われ、賛成の方に数えられてしまいました。委任状に理事長に委任するとされている方も強制的に賛成で数えられています。
結局、誰も賛成していないのに賛成多数で修繕積立金の値上げが決定されました。
理事長が、決議をとるときに反対できないと言うのは本当なのでしょうか、
投稿日時：2024/06/24 09:41回答2件
マンションの大規模修繕 修繕積立金について
マンション管理の主体（意思決定権者）は、管理組合（区分所有者＝組合員）です。管理会社ではありません。修繕工事業者の選定は管理組合が行うもの（権限）であり、管理会社が行う（指示）するものではありません。修繕積立金が１０年後には、月８万円くらいになるとのこと。長期修繕計画を作成され、試算されたものと思いますが、第三者の専門家（マンション管理士等）に依頼され、再度、検討されることをお勧めします。新築当時に極めて低い修繕積立金額が設定されている場合には、そのような事態に陥る場合もありますが、再度、検証の余地があるものと考えます。今回の修繕工事に当たり、「議決」をとった旨、記されておりますが、これが貴管理組合様の規約に定める「総会決議」としますと、その総会決議前に理事会にて「理事会決議」が必要となります。この決議も過半数決議となります。それを経て総会決議となりますが、総会においては、規約の定めにより、賛成多数（国の標準管理規約第４７条２項によれば、「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。」としています）で決することとなります。「議決をとる際にわたしを含め役員は皆反対をしたのですが、役員は反対できないと管理会社の人が言った」とありますが、役員は反対できない旨の規定が貴管理組合様の規約に記されているのでしょうか。仮に記されていないとしたら、管理会社がそのような助言をした根拠を確認すべきです。議長は、規約に則り理事長が務められたものと思いますが、その議長（理事長）への委任状が「強制的に賛成で数えられた」とありますが、議長自身は賛成されたのでしょうか。議長が賛成されたのであれば、議長に委任された委任状は賛成票となります。
「管理組合の誰も賛成していないのに、賛成多数で修繕積立金の値上げが決定されてしまった」とありますが、管理会社の助言又は説明に不適切さが見受けられます（民法第６４４条の受任者の注意義務違反に反していることも考えられます。）。場合によっては、弁護士さんにご相談の上、今回の総会手続きに瑕疵がなかったかどうかをご相談されたらと考えます。
投稿日時：2024/06/28 10:37
マンション管理組合運営問題のプロ
岡部 茂
- 名古屋
- 住宅・不動産
- こんな相談に応じます！
- 管理費削減／管理会社変更／規約改正／会計帳簿の作成／劣化診断／長期修繕計画／
- 電話で問い合わせる
-
営業時間／00:00～24:00
弁護士やマンション管理士に至急相談を
まず、マンション管理組合の運営や決議に関する問題について理解するためには、
マンション管理組合の規約や関連法令（例えば「マンション管理適正化法」など）を確認することが重要です。
また、具体的な質問について順を追って回答します。
・大規模修繕の業者選定と相場
「業者選定の自由度について」
マンションの管理会社が大規模修繕の業者を決めることが一般的ですが、住民が業者を選べない状況は問題があります。
管理組合には業者選定のプロセスを透明にし、複数の見積もりを取って競争入札を行う権利があります。
「修繕費用の相場」
修繕費用の相場は地域やマンションの規模によりますが、一般的にはマンションの"一戸あたり"100万円から200万円程度が目安です。
30戸以下のマンションであれば、全体で3,000万円から6,000万円程度が一般的な相場かと存じます。
「修繕積立金の値上げ」
1.
値上げの妥当性
修繕積立金の値上げが必要であるかどうかは、将来的な修繕計画や現在の積立金の残高、修繕の必要性によります。
月8万円という額は非常に高額かと存じます。
2.
住民の同意
修繕積立金の値上げは、通常、管理組合の総会での住民の同意が必要で
役員や住民の合意なしに決定することは不適切です。
3.
役員の賛否と決議の手続き
「役員は反対できない」件について
役員が反対できないということはありません。
役員も住民の一部であって議決権を有しているので、意見を述べる権利があります。
管理会社が「役員は反対できない」と主張するのは誤りです。
ただ、「監査」という役職になると話は別です。
マンションの運営を監査する役は、監査するだけなので賛否を主張できません。
4.
委任状の扱い
委任状に「理事長に委任」と書かれている場合でも、その委任状を賛成票として数えるのは不適切です。
～今後のステップとして～
「法的助言の取得」「総会の再開催」
弁護士やマンション管理士などの専門家に相談し、法的な助言を受けることを推奨します。
今回の質問内容だと、早急に相談すべきかと存じます。
以上でございます。
どこに相談していいかわからない場合は弊社「株式会社ヒビキエフピーオフィス」へメールでご連絡ください。
投稿日時：2024/06/24 15:54
保険を売らない資産運用のプロ
重永 響太
- 名古屋
- 住宅・不動産
- マネー・保険
- こんな相談に応じます！
- 資産形成・運用／マイホーム購入・住宅ローン／保険見直し／相続／土地活用／
- 電話で問い合わせる
-
営業時間／10:00～20:00
類似した質問を見る
- マンションの大規模修繕 修繕積立金についてマンション
- 住宅マンション
- マンションのリフォーム＆修繕工事（一般的）マンション
- マンション建設に関する業者の瑕疵担保についてマンション
- マンション購入は２０２０年の前と後どちらがいいのでしょうか？マンション