後東　博 ごとう　ひろし

まとめサブリース契約のアパートやマンションのオーナーはサブリース契約を解約し、入居者を立退かせ、建物を解体し取り壊して、更地で売却すれば高値がつくと考える人もあるかも知れません、しかし、現実はその通りに行かないと予測できます。　なぜなら、サブリース契約している建物のある土地の多くは、地方圏や大都市の郊外にあり、日本の土地は年平均で1.7％程度下落しているので、30年後...[ 続きを読む ]

オーナーはサブリース物件の入居者の立退き問題で勘違い　サブリース契約のアパート・マンションを所有するオーナーは、入居者の立退き問題で多くの勘違いをしています。１つ目の勘違いは、30年後の契約期間満了時にアパートやマンションの入居者（転借人）の立退き交渉を、サブリース会社がやってくれると勘違いしていることです。２つ目の勘違いは、30年後の契約期間満了時にサブリース契約が...[ 続きを読む ]

オーナーによる立退き交渉が非常に困難な７つの理由１、オーナーの不動産知識と立退き交渉の経験不足　立退き交渉は不動産会社（サブリース会社）に依頼できないので、オーナーが直接入居者とやり取りする必要があります。ところが、普段から入居者と直接やり取りしているオーナーはほとんどいません。突然、オーナーから「退去して欲しい」と言われても入居者は納得しません。２、オーナーが入居者...[ 続きを読む ]

立退料の相場と立退き事例　建物が老朽化してオーナー（賃貸人）の都合で入居者（賃借人）に対して立退きを要求する場合、立退料を支払わなければ「正当な理由」を認めないとする判例が多くあります１、サブリース契約の立退き事例　オーナーがサブリース会社に明渡しを求めたが、サブリース契約にも　借地借家法28条が適用され、「正当な理由」は認められず、立退きが認められなかった。（令和元...[ 続きを読む ]

立退き交渉はオーナーが自分自身でやらなければならない　そもそも、不動産会社は立退料を算定する専門家ではありません。よく不動産業者の人達は、「入居者の立退料は６か月～１年分」と言います。しかし、この６か月分に法的根拠も算定方式もありません。一般に流布したもので間違いです。　入居者の立退き交渉で最も重要な点は、大半のサブリース物件のオーナーが「サブリース契約が30年で契約...[ 続きを読む ]

立退き交渉はサブリース会社に依頼できないサブリース物件（アパート・マンション・貨家など）のオーナーやサブリース契約をしていないオーナーでも、老朽化した賃貸物件の入居者の立退き交渉を、当然に不動産会社に依頼できると思っている人が多くいます。本来、立退き問題は賃貸物件を建築する前に理解すべき事柄ですが・・・。立退きについて知らないオーナーが多いということは、建築するときに...[ 続きを読む ]

不動産会社の営業マンを友人と間違えたオーナー　サブリース契約の中古物件を売却する場合の問題点は5つあります。(1)サブリース中古物件を購入したい購入者がほとんどいない。(2)サブリース中古物件は金融機関が融資をしづらい。(3)サブリース中古物件を更地にする場合、オーナー自身が入居者の立退き交渉をしなければならない。また、金融機関が立退き交渉費用を一切融資しない。(4)...[ 続きを読む ]

築30年超のサブリース物件の売却は非常に困難　銀行の融資期間は原則法定耐用年数内で行われます。従って、中古のアパート・マンションの場合、返済期間が短くなるか、或は融資されないことになります。構造別の法定耐用年数中古物件の法定耐用年数１、新築の耐用年数を全て経過した建物の場合、法定耐用年数×20％例えば、(1)築30年のサブリース契約の木造アパートのケース22年×20％...[ 続きを読む ]