後東　博 ごとう　ひろし

15、入居者の立退き交渉リスクその１（１）サブリース契約アパートの立退き交渉大問題　アパート経営を長く続けると、建物が老朽化し建替えを検討する時期が訪れます。最大の問題は、入居者の立退き交渉とその費用です。立退き交渉は不動産業者に依頼すると法律違反になるので、オーナー自ら行わなければなりません。立退き交渉は、手間と時間がかかることと多額の費用がかかるため、決して簡単な...[ 続きを読む ]

14、資産価値下落リスク　アパート経営では、将来、資産価値下落リスクがあります。主な要因は、建物の老朽化、と土地価格の下落、収益の低下の３つです。　建物については、築年数が経過し老朽化すると物件の資産価値は下落します。土地については人口減少による土地価格の下落が最も大きい要因になります。人口が減少するとその土地に対する需要が減少するため土地価格が下落します。人口減少以...[ 続きを読む ]

13、サブリース契約リスクその２「家賃保証型サブリース」は家賃が非常に低いことが問題です。家賃が低いので、「借入金返済リスク」「金利上昇リスク」「オーバーローンリスク」「デッドクロス（黒字倒産）リスく」「修繕リスク」が顕在化しやすくなっています。「家賃保証型サブリース」の家賃収入は満室時の入居者が支払う家賃の70～80％程度のため、新築時からアパートローンの返済がギリ...[ 続きを読む ]

12、サブリース契約リスクその１　サブリース契約には、「パススルー型サブリース」と「家賃保証型サブリース」の２種類があります。パススルー型は管理会社（サブリース会社）による家賃保証がないタイプのサブリースのことで、入居者が支払う家賃がそのままオーナーの収入になります。管理会社が１棟全体を賃貸し入居者に転貸する契約です。管理料は５％程度で、空室リスクや家賃滞納リスクはオ...[ 続きを読む ]

―相続対策で土地活用・賃貸経営をしたいなら、不動産業者に相談する前に、どのような書類でも署名する前に、私にご連絡ください。無料で情報を提供いたします。―(1)空室リスク　(2)家賃滞納リスク　(3)家賃下落リスク　(4)自然災害リスク(5)修繕リスク　(6)入居者トラブルリスク　(7)借入金返済リスク(8)金利上昇リスク　(9)オーバーローンリスク　(10)デッドクロ...[ 続きを読む ]

10、オーバーローンのリスクその２オーバーローンはサブリース契約アパ－トに多く見られます。その理由は、サブリース契約アパートは地方圏や大都市圏郊外の毎年地価が下落する地域に多く建築されているからです。また、サブリース契約アパ－トは、入居者が実際に支払っている家賃の70～80％しかオーナーには支払われません。これは、家賃保証料、管理委託手数料10～15％、家賃が支払われ...[ 続きを読む ]

９、オーバーローンのリスクその１オーバーローンとは、アパートの売却時にアパートローン残高が売却額を上回っている状態のことです。具体的には、図のような状況がオーバーローンに該当します。アパートは新築後、徐々に資産価値が下がっていくのが一般的です。そして、この資産価値の下落がアパートローンの返済よりも早い場合、オーバーローンになります。例えば、同じ7,000万円の物件でも...[ 続きを読む ]

７、借入金返済リスク借入金返済リスクは、通常、借入金は返済できる範囲で借りれば本来なら起こりえないリスクです。しかしながら、「空室が増加した」「家賃が下がった」ということが原因で家賃収入が減り、借入金が返済できなくなることがあります。よくあるケースではサブリース契約アパートで、築10年目以降家賃が下がり返済できなくなることです。借入金返済リスクは自己資金が多く、借入金...[ 続きを読む ]

６、入居者トラブルリスク入居者トラブルリスクには、以下のようなことがあります。対応には一定の努力と費用が伴います。(1)騒音などの近隣トラブル(2)部屋を著しく汚す(3)家賃の滞納(4)ごみ出しのルールを守らない(5)禁止されているペツトを飼う(6)禁止されている喫煙をする(7)契約者以外の同居(8)自殺、孤独死(9)夜逃げ入居者間や近隣とのトラブルは、当事者だけでな...[ 続きを読む ]

５、修繕費リスクアパート経営では、修繕費や原状回復費用のリスクがあります。オーナー（貸主）には、修繕義務があるため、アパート経営は修繕費用を計画的に貯めておく必要があります。（民法606条）修繕は適切に行わないと建物の劣化が早く進み、さらに多くの修繕費が発生するという悪循環になります。入居者（借主）に原状回復義務はありますが、入居者が借りたときの状態にすべて戻すという...[ 続きを読む ]