後東　博 ごとう　ひろし

2.老朽アパートは相続税が高くなるアパートなどの賃貸住宅の場合、相続税は「貸家建付地（かしやたてつけち）」として評価減を受けることができます。貸家建付地の評価額は、次の通りです。・土地の評価額の計算式は　相続税評価額＝土地の相続税評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）・建物の評価額の計算式は　相続税評価額＝固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）賃貸割...[ 続きを読む ]

1.老朽アパートは多額の修繕費がかかるアパートやマンションなどの集合住宅では、修繕を「12年周期」で考えることが通常です。実際に、国土交通省が公表している長期修繕計画のガイドラインでは、1回目12年目、2回目25年目に大規模修繕工事をしています。大規模修繕では屋根の防水葺き替え、塗装・補修、給排水管の取り換え、給湯器の全戸交換、階段・廊下の塗装と防水等様々な個所の修繕...[ 続きを読む ]

アパート経営で13のリスクを回避して成功する方法　アパートやマンション経営などの賃貸事業でリスクを小さくし、回避する方法はあります。しかし、リスクをゼロにする方法はありません。なぜならアパート経営は事業だからです。「サブリース契約リスク・入居者立退き交渉リスク」は愛知相続サブリース・老朽アパート研究所で解決策を提案できます。サブリース契約アパートは、100％相続対策に...[ 続きを読む ]

17、入居者の立退き交渉リスクその３（３）定期借家契約の活用は困難　入居者の立退き対策として、「定期借家契約」の活用があります。「定期借家契約」には契約の更新がないため、契約期間が満了すれば賃貸借契約は終了します。「定期借家契約」は2000年3月1日に施行されましたが、国土交通省の令和４年度住宅市場動向調査報告書によると、導入率はわずか2.1％です。　では、なぜ、オー...[ 続きを読む ]

16、入居者の立退き交渉リスクその２（２）アパート建替え支援システムの罠　最近よくある相談でハウスメーカーの営業マンが勧める「アパート建替え支援システム」には、「サブリース契約の罠」という落とし穴があります。このシステムは、入居者の立退き交渉に必要な「明け渡し費用（立退料）」や明け渡し交渉の代行を委任する「弁護士費用」をハウスメーカーがオーナーに代わって負担するもので...[ 続きを読む ]

15、入居者の立退き交渉リスクその１（１）サブリース契約アパートの立退き交渉大問題　アパート経営を長く続けると、建物が老朽化し建替えを検討する時期が訪れます。最大の問題は、入居者の立退き交渉とその費用です。立退き交渉は不動産業者に依頼すると法律違反になるので、オーナー自ら行わなければなりません。立退き交渉は、手間と時間がかかることと多額の費用がかかるため、決して簡単な...[ 続きを読む ]

14、資産価値下落リスク　アパート経営では、将来、資産価値下落リスクがあります。主な要因は、建物の老朽化、と土地価格の下落、収益の低下の３つです。　建物については、築年数が経過し老朽化すると物件の資産価値は下落します。土地については人口減少による土地価格の下落が最も大きい要因になります。人口が減少するとその土地に対する需要が減少するため土地価格が下落します。人口減少以...[ 続きを読む ]

13、サブリース契約リスクその２「家賃保証型サブリース」は家賃が非常に低いことが問題です。家賃が低いので、「借入金返済リスク」「金利上昇リスク」「オーバーローンリスク」「デッドクロス（黒字倒産）リスく」「修繕リスク」が顕在化しやすくなっています。「家賃保証型サブリース」の家賃収入は満室時の入居者が支払う家賃の70～80％程度のため、新築時からアパートローンの返済がギリ...[ 続きを読む ]