後東　博 ごとう　ひろし

3．売却するオーナーが老朽アパート対応で多いのは、全入居者が自ら退去するまでじっと待ち続けるという方法です。それも10年以上です。この方法は老朽アパートでなければ、本来得られるはずの収入を得ることができないことを意味しています。例えば、本来の月額家賃6万円×10戸×12ケ月×10年＝7,200万円　　　　老朽アパートの家賃4万円×2戸×12ケ月×10年＝960万円10...[ 続きを読む ]

2.建替える老朽アパートを建て替える以前の問題として、入居者の立退き交渉とその費用問題があります。しかも、法律で立退き交渉は不動産業者に依頼できないので、オーナーが自分でやらなければなりません。その上、建て替えには、規模にもよりますが、次のような多額の費用がかかります。(1)入居者立退き交渉費用（数百万円～数千万円）(2)アパートにオーナーが住んでいる場合には、仮住ま...[ 続きを読む ]

1.リフォームするリフォームは不動産業者（管理会社）のアドバイスを受け入れたオーナーが一番多く行う方法です。しかし、コストに対して収益が見込めるかどうか疑問です。リフォームは劣化した箇所を新しくすることを目的とした工事です。リフォーム費用工事内容／費用相場トイレ／20～30万円キッチン／50～100万円風呂／60～120万円外壁塗装／100～200万円耐震補強／100...[ 続きを読む ]

老朽アパートの取るべき対策相続人が相続したくない主な不動産には、サブリース契約のアパート・マンションや老朽化したアパート・マンションの２つがあります。どちらも収益性と流動性がありません。では、老朽化したアパート・マンションを相続することになったら、どのようにするとよいのでしょうか？築年数が経過した老朽アパート・マンションは、なかなか入居者が見つかりません。また、１棟の...[ 続きを読む ]

老朽アパートは銀行融資が困難金融機関がアパートローンを融資する期間は、法定耐用年数の期間になるのが通常です。その理由は、老朽アパートのような法定耐用年数を超えた物件は、銀行の評価額が0円になり、物件を売却しても借金を埋めることができないからです。つまり、老朽アパートの寿命は「法定耐用年数－築年数＝ローン返済期間」と考えます。例えば、「法定耐用年数22年（木造）－老朽ア...[ 続きを読む ]

アパート経営には減価償却の理解が必要不可欠　その2築古物件のアパートやマンションの場合、躯体70％、設備30％として按分する方法があります。また不動産鑑定士の「鑑定評価」によって決めることもできます。但し、「鑑定評価」には、不動産鑑定士の報酬が発生しますので、報酬と節税効果を考慮して選択すべきでしょう。個人でアパート経営している場合、減価償却は毎年限度いっぱい償却しな...[ 続きを読む ]

アパート経営には減価償却の理解が必要不可欠 その1老朽アパートの寿命は、何年あるのでしょうか。建物には税務上の法定耐用年数（減価償却）があります。実際には、物理的に劣化した建物の寿命と経済合理性を考えた法定耐用年数（減価償却）による寿命があります。賃貸経営には、減価償却の理解が必要不可欠です。固定資産の耐用年数は次の通りです。居住用建物・付属設備の法定耐用年数　構造・...[ 続きを読む ]

（２）旧耐震アパート・マンションの耐震義務さらに、オーナーが負うべき義務や責任には、「耐震診断の義務」があります。昭和56年（1981年）の新耐震基準をもとに、平成7年（1995年）12月25日に建築物の耐震改修の促進に関する法律(耐震改修促進法）が施行され、昭和56年以前の旧耐震基準に基づいて建てられた建築物については、「耐震診断の義務」があります。1981年5月3...[ 続きを読む ]

5.老朽アパートは地震で倒壊（１）オーナーに１億2900万円損害賠償責任日本は地震が多く発生する国です。令和６年１月元旦に震度７の能登半島地震が発生しました、その結果、多くの住宅や店舗、アパートが倒壊し、人が住めない状態が未だに続いています。令和６年８月８日には、南海トラフ地震臨時情報（巨大地震注意）が発令されました。地震で倒壊したり、損壊したりして被害が出ると、オー...[ 続きを読む ]

4.老朽アパートは空室増加と家賃収入が下落する老朽アパートは入居者から見れば、魅力がありません、多くの入居者が賃貸住宅を選ぶ基準は立地条件や家賃だけではなく、新しく綺麗な建物に住むことを希望しているため、老朽アパートは市場の競争に負けるため敬遠されます。大規模なリフォームやリノベーションを実施すれば、多額の工事費用の負担やリフォームローンを相続人（子供）が引き継ぐこと...[ 続きを読む ]