後東　博 ごとう　ひろし

（２）旧耐震アパート・マンションの耐震義務さらに、オーナーが負うべき義務や責任には、「耐震診断の義務」があります。昭和56年（1981年）の新耐震基準をもとに、平成7年（1995年）12月25日に建築物の耐震改修の促進に関する法律(耐震改修促進法）が施行され、昭和56年以前の旧耐震基準に基づいて建てられた建築物については、「耐震診断の義務」があります。1981年5月3...[ 続きを読む ]

5.老朽アパートは地震で倒壊（１）オーナーに１億2900万円損害賠償責任日本は地震が多く発生する国です。令和６年１月元旦に震度７の能登半島地震が発生しました、その結果、多くの住宅や店舗、アパートが倒壊し、人が住めない状態が未だに続いています。令和６年８月８日には、南海トラフ地震臨時情報（巨大地震注意）が発令されました。地震で倒壊したり、損壊したりして被害が出ると、オー...[ 続きを読む ]

4.老朽アパートは空室増加と家賃収入が下落する老朽アパートは入居者から見れば、魅力がありません、多くの入居者が賃貸住宅を選ぶ基準は立地条件や家賃だけではなく、新しく綺麗な建物に住むことを希望しているため、老朽アパートは市場の競争に負けるため敬遠されます。大規模なリフォームやリノベーションを実施すれば、多額の工事費用の負担やリフォームローンを相続人（子供）が引き継ぐこと...[ 続きを読む ]

2.老朽アパートは相続税が高くなるアパートなどの賃貸住宅の場合、相続税は「貸家建付地（かしやたてつけち）」として評価減を受けることができます。貸家建付地の評価額は、次の通りです。・土地の評価額の計算式は　相続税評価額＝土地の相続税評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）・建物の評価額の計算式は　相続税評価額＝固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）賃貸割...[ 続きを読む ]

1.老朽アパートは多額の修繕費がかかるアパートやマンションなどの集合住宅では、修繕を「12年周期」で考えることが通常です。実際に、国土交通省が公表している長期修繕計画のガイドラインでは、1回目12年目、2回目25年目に大規模修繕工事をしています。大規模修繕では屋根の防水葺き替え、塗装・補修、給排水管の取り換え、給湯器の全戸交換、階段・廊下の塗装と防水等様々な個所の修繕...[ 続きを読む ]

アパート経営で13のリスクを回避して成功する方法　アパートやマンション経営などの賃貸事業でリスクを小さくし、回避する方法はあります。しかし、リスクをゼロにする方法はありません。なぜならアパート経営は事業だからです。「サブリース契約リスク・入居者立退き交渉リスク」は愛知相続サブリース・老朽アパート研究所で解決策を提案できます。サブリース契約アパートは、100％相続対策に...[ 続きを読む ]

17、入居者の立退き交渉リスクその３（３）定期借家契約の活用は困難　入居者の立退き対策として、「定期借家契約」の活用があります。「定期借家契約」には契約の更新がないため、契約期間が満了すれば賃貸借契約は終了します。「定期借家契約」は2000年3月1日に施行されましたが、国土交通省の令和４年度住宅市場動向調査報告書によると、導入率はわずか2.1％です。　では、なぜ、オー...[ 続きを読む ]

16、入居者の立退き交渉リスクその２（２）アパート建替え支援システムの罠　最近よくある相談でハウスメーカーの営業マンが勧める「アパート建替え支援システム」には、「サブリース契約の罠」という落とし穴があります。このシステムは、入居者の立退き交渉に必要な「明け渡し費用（立退料）」や明け渡し交渉の代行を委任する「弁護士費用」をハウスメーカーがオーナーに代わって負担するもので...[ 続きを読む ]